A vártnál jobban kezdődött az év az ingatlanpiacon - 5-7 százalékos emelkedés várható

Az optimistább várakozásoknak megfelelően indult az idei év a lakáspiacon. A megszorító intézkedések miatti piaci félelem egyelőre túlzottnak bizonyult. A hagyományosan mérsékelt szezonális forgalom az előre hozott Lakásvásárnak is köszönhetően – amit a piaci szereplők (beruházók, értékesítők, bankok) megjelenésük mellett a piaci környezet szondázására is használnak – várhatóan korábban pörög fel - olvasható az Otthon Centrum sajtóközleményében.

2007-ben eddigi ismeretek szerint nem várható olyan kormányzati döntés, amely azonnali reakciót eredményezne a lakáspiacon, ugyanakkor a jövőre bevezetendő ingatlanadóról szóló törvény tárgyalása és elfogadása már az év második felében éreztetheti hatását. Kétséges a hatása azért is, mert két egyidejű tendencia érvényesülhet: egyfelől az eladók megpróbálják majd beépíteni a lakásárakba az ezzel kapcsolatos többletkiadásokat, másfelől pedig az emiatt csökkenő forgalom kisebb drágítást eredményezhet. Természetesen fontos kérdés, hogy milyen ingatlanok tulajdonosai mentesülnek majd a fizetés alól. E tényező, és az így adódó volumen ismeretében lehet majd előre jelezni a piaci hatásokat (árazás, kereslet, kínálat). Érdekes szakmai kérdés továbbá az is, hogy milyen módszerrel értékelik fel majd az ingatlanállományt.             

Talán mindig a legfontosabb kérdés, hogy a lakásárak hogyan alakulnak majd az év folyamán. Ami már tapasztalható volt, hogy a beruházók január 1-jével sok projekt árait emelték automatikusan 1-3% közötti mértékben. Azon beruházásoknál, ahol még nincs aláírt kivitelezői szerződés, a kivitelezési költségek emelkedése miatt további áremelések várhatók. Ahol viszont már van aláírt szerződés, ott a projekt építési fázisának, értékesítettségének függvényében a fejlesztők egyedi döntése lesz az esetleges áremelés. Éves átlagban azonban 5-7%-os újlakás-áremelkedés kalkulálható. Fontos ugyanakkor, hogy a lakáspiac rendkívül szegmentált, így továbbra is vannak olyan területek, ahol a négyzetméterárak számottevően nőnek majd az elkövetkező 12 hónapban.

Használt lakásoknál jóval nehezebb bármiféle előrejelzést mondani. Nehezen eladhatók – így tulajdonosaik valószínűleg árcsökkentésre kényszerülnek – a nagy alapterületű, házon belül rossz elhelyezkedésű gangos bérházi lakások; az ugyancsak nagyméretű, főleg a pesti oldal perifériáján elhelyezkedő panellakások; valamint a 20-30 éves, többszintes „egyen” családi házak.

A gazdasági megszorítások és a növekvő lakásfenntartási költségek miatti potenciális forgalom-visszaesést az egyre kedvezőbb hitelfeltételek nagyrészt ellensúlyozni tudják. Adatbázisunk alapján – bár logikusan várható lenne – egyelőre nem mutatkozik látványos kínálatbővülés a panelpiacon. Az újonnan piacra lépő használtlakás állományon belül az elmúlt fél évben konstans, 15-18 százalék közötti a panelek aránya. Mindemellett vélhetően akiknek a legnagyobb gondot okozza az emelkedő távhődíj, azoknak van a legkisebb esélyük lakásminőség-romlás nélküli cserére.

A lakásvásárlók tudatossága nő, piaci ismeretük folyamatosan bővül. A minőség iránti igény minden szegmensben hangsúlyosan megjelenik. Az újlakást vásárlók számára mára már nem csak a beruházó, hanem a kivitelező referenciái is döntő fontossággal bírnak.

A fő keresési kritériumokban (méretek, árak, szobaszám) nincs érdemleges változás. Újabb reneszánszát éli viszont a „zöldövezet”, és nem csupán a hirdetések szlogenjeiben. Mind a budai, mind a pesti oldalon várható újabb beruházások indulása klasszikus, vagy újonnan felfedezett természetközeli területeken. Sőt, a főváros környéki agglomerációs övezetben is számos nagyobb, elsősorban családokat célzó projekt áll előkészítés alatt.

Bár január-február folyamán frissített adatbázisunk szerint 2007-ben 15 ezer lakás átadását tervezik a beruházók Budapesten (értékesítői adatszolgáltatás alapján), a tapasztalatok azt mutatják, hogy az év elején tervezett átadásokból ezres nagyságrendű volumen tolódik majd át 2008-ra. Így az új lakások tényleges idei számát most nehéz megbecsülni… . Mindenesetre, a zöldövezeti felfutás ellenére természetesen nem fordul el a fejlesztői figyelem a népszerű kerületektől sem (XIII., XIV., IX., XI., VIII. kerületek 1000 feletti lakásszámmal).      

A már átadott, de még piacon lévő lakásállomány fokozatosan szívódik fel. Legfrissebb, teljes körű budapesti felmérésünk szerint 2007. január végén mintegy 1430 átadott, de még eladatlan lakás volt a fővárosban, ami egyértelmű (bár nem látványos) csökkenés a 2006. III. negyedév végi 1500-as volumenhez képest. (Otthon Centrum)