Dinamikus lesz a hazai raktárpiac

A 2006-os évben megállt a 2005-ben tapasztalt keresletcsökkenés, a bérbeadási számok optimizmusra adnak okot a jövőre nézve. A bizakodás az év második felében realizált bérbeadások nyomán alakult ki, és ez a dinamizmus a piaci szereplők várakozásai alapján 2007-ben is fenntartható lesz. Az aktív kereslet és a lecsökkent üresedési ráta nyomán több új épület fejlesztését kezdték el, és továbbiak várhatók az év folyamán, nemcsak a meglévő parkokon belül, hanem új helyszíneken is – foglalja öszsze az elmúlt egy-másfél évet és a kilátásokat a DTZ nemzetközi ingatlan-tanácsadó legfrissebb elemzése.

A társaság szakértői szerint a fejlesztői tervek 2006-ra némi óvatosságot tükröztek az előző esztendő viszonylag szerény bérbeadásai nyomán, viszont az év második felében megugró kereslet hatására megerősödött a fejlesztői bizalom. A meglévő parkokban elinduló fejlesztéseken túl a beruházók új területekre is kiterjesztik aktivitásukat. Ezt a folyamatot jelzi a Parkridge százhalombattai telekvásárlása, az észak-pesti régióban megvalósuló építkezések (East Gate Business Park, Európa Center), az M0-s új szakasza mentén meginduló fejlesztői tevékenység (Airport City), illetve a Budapest belső kerületeiben létrejövő modern raktárprojektek.

Vidéken a ProLogis hegyeshalmi fejlesztése az első spekulatív logisztikai park. Habár a fejlesztők jelenleg is óvatosan viszonyulnak a Budapesten kívüli térségekhez, további projektek megjelenése várható Nyugat-Magyarországon Győr és Székesfehérvár térségében, illetve Kelet- Magyarországon Miskolc, Debrecen vagy Nyíregyháza környezetében. Az éles verseny ellenére 2007-ben is új piaci szereplők belépésére lehet számítani. Az ez évre tervezett nagyjából 220 000 m2 új terület építése valószínűleg nem valósul meg teljes mértékben, hanem a tényleges igényekhez igazodva egy alacsonyabb bővülés realizálódik. A kínálatot áttételesen azoknak a cégeknek a területei is bővítik, amelyek korábban a modern parkokban magasabb díjon bérelt raktáraikat adják albérletbe.

A 131 000 m2 bérbe adott terület az előző év 119 000 m2-es számához viszonyítva bizakodásra ad okot, főként azért, mert csak a második fél évben 76 500 m2 raktárra köttetett szerződés. Az átlagos bérbe adott területnagyság továbbra is alacsony, 2500 m2 a spekulatív, míg 9250 m2 az előbérletek esetében. A hazai modern raktáringatlan-piacon úttörő szerepet betöltő parkok esetében a megürült területek újra történő bérbeadásával is egyre inkább számolni kell.

A logisztikai cégek bérleti aránya továbbra is 55 százalék feletti, ez alapvetően meghatározza a piacot. Több futó logisztikai tender 2007-es lezárulta tovább növelheti ezt az arányt. Emellett emelkedett a könnyűipari/gyártói tevékenységet folytató bérlők száma, bár ebben a szegmensben Románia komoly versenyt támaszthat a letelepedést fontolgató cégekkel kapcsolatban.

Az Európai Unió bővítése nyomán Magyarország a régiós logisztikai szolgáltatásokat nyújtó központok számára ideálisabb helyszínné vált. A keresletet a hazai cégek logisztikai kihelyezései is növelik, és a folyamat jótékony hatással van a Budapesten kívüli logisztikai ingatlanpiac kialakulására is. A parkon belüli bővülések továbbra is jelentős arányt képviselnek.

A tavalyi év legnagyobb nyílt piaci ügylete a Wincanton (ProLogis Park, Budapest) bérlete. A fennmaradó bérbeadások jellemzően az átlagos mérethez közelebb eső, de a korábbi évekhez viszonyítva mégis nagyobb területek. Az erős második féléves bérbeadások hatására az üresedési mutató 10 százalék körülire csökkent.

A bőséges raktárkínálatot nyújtó területeken vagy a budapesti agglomeráció külső határán elhelyezkedő parkok esetében a bérleti díjak csökkenése tovább folytatódott, a 3,5–4 euró/m2/hó közötti effektív bérleti díjak mellett a fejlesztők a bérleti feltételek alakításában is rugalmasnak bizonyulnak. Az egyedi elhelyezkedésből adódó előnyökre építő vagy magasabb színvonalú elhelyezést biztosító projektek árazásukban is érvényesíteni tudják versenyelőnyüket, így ezeknél továbbra is a 4 euró/m2/hó feletti bérleti díj a jellemző. Városon belüli viszonylagos központi elhelyezkedés esetén 6 euró/m2/hó körüli bérleti díjakra is akad példa.

A befektetési piacon jelentkező túlkereslet nyomán az intézményi befektetők figyelme a Budapest környéki modern logisztikai parkokon túl a város közeli kisebb projektekre, illetve a vidéki vagy régebbi ingatlanokra is ráirányult.

A 2006-os év jelentős tranzakciója volt a biatorbágyi Rozália Park, a DHL székesfehérvári és az Auchan üllői ingatlanának eladása.

2006-ban mintegy 163 000 m2 modern raktárépület készült el

60 000 m2-es bővülés várható az első fél évben

2006-ban mintegy 163 000 m2 modern raktárépület készült el

60 000 m2-es bővülés várható az első fél évben-->