Lassulhat a hozamesés

Tavaly a bérbeadási célú üzleti ingatlanok piacán a befektetések 46 százalékos növekedés-sel 227 milliárd eurót tettek ki Európában. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy maguk a tranzakciós értékek emelkedtek, így a hasonló mértékű aktivitásszám mellett 2006-ban magasabb összeget értek el. A bérleti díjak és a hozamok emelkedése miatt az ingatlanpiaci tőkeérték 40-50 százalékkal erősödött 2000 óta, ennek eredménye a forgalomban is tükröződik – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) vezető kutatási szakemberei által Budapesten ismertetett összefoglalóból és előrejelzésből.

A gyors növekedés Kelet-Közép-Európában is folytatódott, a 2005-ös 5,8 milliárd eurós forgalom 2006-ra 26,7 milliárd euróra nőtt. 2001 óta a térség piacának mérete minden évben megduplázódott. Az időszak kezdetekor az intézményi befektetések értéke 445 millió euró volt. Tavaly a legfigyelemreméltóbb növekedést Oroszország produkálta, értéke 2,5 milliárd dollárt tett ki. Ugyanebben az időszakban az akkor még uniós tagjelölt Bulgária és Románia is jelentős növekedést generált.

A gyors növekedés mellett a piacok egyre inkább nemzetközivé válnak, a világ minden pontjáról érkező aktív szereplőkkel. A határokon átnyúló befektetések értéke egyik évről a másikra 70 százalékkal – ez az összes tranzakció 48 százaléka –, 100 milliárd euróra nőtt. A nem európai befektetések között különösen az amerikai vásárlók voltak aktívak, akik több mint 30 milliárd eurót költöttek el a kontinensen. A kanadai és ausztrál befektetők szintén egyre nagyobb jelentőségre tesznek szert.

Az európai, határokon átnyúló tranzakciók legaktívabb vásárlói jelenleg a britek: 2006-ban 14,6 milliárd eurót költöttek Nagy-Britannián kívül. Az ír befektetők pedig 7,4 milliárd euró értékű tranzakciót hajtottak végre, szemben a németekkel, akik 2004–2005-ben még a legnagyobb határokon átnyúló üzletekért voltak felelősek, tavaly csak a harmadik helyet foglalták el, 6,2 milliárd eurónyi befektetéssel. Az eladói oldalon viszont a német szereplők igen aktívak voltak tavaly: mintegy 12 milliárd eurónyi ingatlanportfóliótól váltak meg.

A nagyfokú aktivitás árakra gyakorolt hatása sem maradt el: az első osztályú ingatlanok hozama átlagosan 40 bázisponttal csökkent az év során. A trend folytatódni látszik 2007-ben is, a legtöbb európai nagyvárosban a hozamok további esését prognosztizálja a CBRE.

A befektetői környezet 2006-ban inkább nyugodt volt Magyarországon, szemben az előző évek élénk növekedésével. A térségben a 2000 óta érkezett befektetések összértékét tekintve Magyarország 3,5 milliárd euróval a harmadik helyen áll, Lengyelország (10 milliárd) és Csehország (5 milliárd) után. Összesen 710 millió euró befektetést regisztráltak 2006-ban, azonban a piaci transzparencia gyenge, és a befektetések valós forgalma jelentős mértékben is meghaladhatta a becsült értéket.

Új jelenség a piacon, hogy a tranzakciók jelentős hányada építés alatt álló projektekre irányult. Még a konzervatív befektetők is hajlandók voltak kivitelezés alatt (akár komolyabb előbérleti szerződés nélkül) álló épületeket, illetve olyan fejlesztési területeket vásárolni, amelyeken még el sem kezdődtek a munkálatok. Ezeknél az ügyleteknél az átlagos hozam felett 1,2-1,5 százalékpontos kockázati prémiumot is beáraztak.