Sürgető az egységes értékítélet

Az ingatlanadó körül rengeteg a bizonytalanság: bevezetik-e, s ha igen, mikor és milyen feltételekkel, kiket érint majd, mi alapján vetik ki? A lakóingatlanok esetében számos lehetőség kínálkozik az adó alapjának meghatározására, mint például az övezeti besorolás vagy területalapú adóztatás. Abban az esetben azonban, ha az ingatlanadó kereskedelmi ingatlanokra is kiterjed, a jelenleginél hatékonyabb, egységes értékítéletre lesz szükség.

Ma az ingatlan-értékbecslési szolgáltatás iránti kereslet zöme a kereskedelmi bankok és hitelezett ügyfeleik felől érkezik. Az ügyfélnek és a banknak egyaránt alapvető érdeke, hogy az értékelő által megállapított becsült érték a valóságos piaci viszonyokat tükrözze – fejtette ki Martonosiné Farkas Éva, az Eston International értékbecslési üzletágának a vezetője.

A banki értékbecslőnek – mivel tényadatokkal igazolni becslése helyességét az esetek többségében nem tudja – szüksége van arra, hogy az általuk megállapított becsült értéket egy tőle független, nagyjából ugyanannyi információval rendelkező, jó szándékú kolléga elfogadhatónak tartsa. Ezzel szemben ha az ingatlanadó alapjának meghatározása lesz az értékbecslés célja, új érdekviszonyok alakulnak ki. A megbízóknak a finanszírozás miatt eddig az optimista becslések tetszettek igazán, az ingatlanadó bevezetésével azonban növekszik majd a „kereslet” az alacsony becsült értékek iránt.

A lakóingatlanok piacán a nagyszámú adásvétel, az interneten megjelenő, könnyen hozzáférhető és értelmezhető kínálati információ biztosítja a kellő átláthatóságot, összehasonlítási alapot. A nem lakófunkciójú, nagy értékű ingatlanok esetében azonban ennek az információnak csak töredéke szerezhető be. Némi túlzással az egyetlen dolog, amit biztosan tudunk, hogy történnek adásvételek.

Természetesen a kereskedelmi ingatlanokat közvetítő szakértőknek megbízható információik vannak a piaci trendekről, az értékesített területekről és ingatlantípusokról, s jóllehet a konkrét üzletkötések bizalmas adatait szigorúan őrzik, az ő piaci tapasztalatuk biztosítja azokat a fix pontokat, amelyekre az értékelés épít. Az átláthatóságot segítő, már beindult folyamat, az üvegzsebprogram keretében egyre több önkormányzat beszámolója tartalmaz feldolgozható információt az értékesített ingatlanokról. A beszámolók mellékletéből – jókora türelemmel és némi szerencsével – főleg fejlesztési telkek értékesítési adataihoz juthatunk. De ezen túlmenően nagyon kevés biztos pontra lehet támaszkodni.

Kézenfekvő lehetőségnek mutatkozik az illetékhivatal adatainak a felhasználása. Ezek azonban jelenleg nem hozzáférhetők sem a szakma, sem az állampolgárok számára. Felmerül a kérdés, kinek és milyen érdekét védi ez a gyakorlat? Sajnos a jelenlegi illetékhivatali adatfeldolgozási rendszer nem támogatja a vagyonértékelést: sok esetben egy-egy területről az sem derült ki, hogy van-e rajta felépítmény, vagy sem.

Még nagyobb problémát jelent, hogy a kereskedelmi ingatlanok esetében az illetékhivatal adatai egyre kevésbé tükrözik a valós piaci viszonyokat, hiszen az elmúlt években mind elterjedtebbé vált a nem lakóingatlanok illetékmentesen, üzletrészként való értékesítése – fűzte hozzá a szakértő.