Az A kategórián kívül is van élet

Az idén több mint 200 ezer négyzetméter A kategóriás iroda kerül a piacra, és ennek többsége spekulatív beruházás. Az új irodaterületek újabb dilemmákat vetnek fel, hiszen alapvetően két módja van a bérlőszerzésnek: egyrészt olyan új cégekkel megtelíteni az irodaházakat, amelyeknek még nincs Magyarországon székhelyük, nagyobbrészt viszont már a piacon lévő, esetleg B kategóriás épületekben székelőket céloznak meg és próbálják átcsábítani magasabb kategóriájúakba.

A kormányzat nagyban befolyásolta az ingatlanpiaci várakozásokat, hiszen a megszorítási intézkedések szinte minden részpiacot érintenek. A csomag elbocsátásokat, megszorításokat von maga után, azaz a cégek további költségcsökkentésre fognak törekedni, hogy kompenzálják a bevételkiesést – hangsúlyozta Kalmár Zoltán, az Iroda.hu Kft. ügyvezetője. Az irodapiac az a terület, amely igen gyorsan követi a gazdaság változásait. Ebből a szempontból a piac kedvezni fog a B kategóriás ingatlanok keresletének, hiszen míg ezek havi átlagára 9–12 euró/m2, addig az A kategóriások relatív bérleti díja 13-16 euró körül mozog. Valószínűleg a kínálativá átalakuló piac és a gazdasági változások miatt optimális esetben is inkább stagnáló, de valószínűsíthetően inkább enyhén csökkenő effektív bérleti díjak várhatók – véli a szakértő.

A B kategóriás ingatlanok bérlői körénél alapvetően két tényező dominál: a költség és az elhelyezkedés – állítja az In-management tanácsadója. Az A és a B kategória közötti különbség számos egyéb területen érzékelhető: a műszaki paraméterekben, a megjelenésben, viszont a szolgáltatási palettát a B kategóriások is fejlesztik, bővítik. A legtöbb ilyen ingatlannak van 24 órás portaszolgálata, étterme, esetleg büféje, külön tárgyalót tud a bérlők rendelkezésére bocsátani projektorral, és számos egyéb extra szolgáltatást nyújtanak bérlőik részére – teszi hozzá az Alfa Ingatlancsoport ingatlan-tanácsadója.

A megkérdezett ingatlanos szakemberek a B kategóriás ingatlanok előnyei közül kiemelték: rugalmasak és azonnal próbálnak reagálni az igényekre. Az előnyök között szerepelt még a határozatlan idejű, illetve rövid távú szerződéskötés, a kedvező üzemeltetési díjak, a kisebb területigény befogadása, illetve a jó parkolási lehetőség.

A B kategóriás ingatlanok potenciális bérlői nem egyértelműen behatárolhatók, általában lakás-irodákból kiköltöző kisvállalkozások, kisebb külföldi cégek, hazai bővülő vállalkozások és állami cégek. Igaz, hogy ennél az ingatlantípusnál akár 15-20 négyzetmétertől bérbe adnak helyiségeket, viszont itt is megtalálhatók a nagyobb, akár 1000-2000 négyzetmétert bérlők is, akik viszont az igények szerinti kialakítás miatt akár három-öt éves szerződést is aláírnak.

A bruttó-nettó területi arányokban igen kevés különbség látszik; míg a B kategóriánál a régi kialakítású folyosók emelik a közös területi szorzót, addig ezt A kategóriás irodaházaknál a nagy területű recepció, a kötelező tűzlépcső vagy egyéb kötelező helyiségek miatti területnövekedés emeli. Egy-egy ingatlannál teljesen különböző közös területi szorzók fordulnak elő, általában azonban ez 4–12 százalék között mozog – emelte ki az Iroda.hu elemzése.

Az, hogy a piaci túlkínálat mellett egyre nagyobb bérlői fluktuációval kell szembesülni, egyértelműen létező probléma. A bérlők a jelenlegi szerződések lejártakor alaposan mérlegelni fogják a továbblépés lehetőségét. Annak ellenére, hogy a B kategóriás ingatlanok bérleti és üzemeltetési díjai az A kategóriás költségekhez képest jóval alacsonyabbak, a B kategórián belül is viszonylag nagy lehet az eltérés az árak tekintetében. Tehát még a gyengébb minőségű irodát vagy ipari ingatlant keresőknek is akad választási lehetőségük, ha tovább kívánják csökkenteni költségeiket. Azonban az alacsony költségek mellett nyújtott, sokrétű és jó minőségű szolgáltatások elég meggyőző erejűek, még úgy is, hogy az ingatlanok árszínvonalát ellensúlyozzák az esetleges költözéssel, telephelyváltással járó többletköltségek.

A műszaki színvonal emelése

Kedvezőbb bérleti szerződések

A műszaki színvonal emelése

Kedvezőbb bérleti szerződések-->