Kormányzati negyed: Milliárdos vagyon 1 forintért - jó a konstrukció?

A Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) összvagyonához összesen 30 ezer ingatlan tartozik, melyek nem kevesebb, mint 8860 milliárd forintot tesznek ki. 10 milliárd forintot ér a Parlament, körülbelül 11 milliárd forintra értékelik a Teve utcai Rendőrpalotát. Amikor a tervek szerint 142,5 milliárd forintos ráfordítással elkészülő kormányzati negyedet 2034-ben – 25 éves bérleti jogviszony után – 1 forintért megveszi az állam, az minden valószínűség szerint az ingatlanportfolió legértékesebb képviselője lesz. Balla Ákossal, a Colliers International Magyarország értékbecslési szakértőjével arra kerestük a választ, hogy vajon jó konstrukció mellett döntött-e a kormány?

A régi kormányzati ingatlanok és új kormányzati negyed értékbecslésével kapcsolatos tanulmányok elkészítése minden bizonnyal a legnagyobb presztízsű és volumenű feladatnak számít ma, amelyet értékbecslők kaphatnak Magyarországon. Egy nemzetközi tapasztalatokkal rendelkező ingatlanügynökség számára is több hónapos projektet jelentene, amelyben a legnagyobb kihívás az adatgyűjtés lenne. Amennyiben az ingatlanokkal kapcsolatban nincsenek titkos szerződések, úgy az értékbecslés megoldható matematikai feladatot jelent – hívja fel a figyelmet Balla Ákos.

A kormányzati negyed mint egy mamut-irodakomplexum a bérlő speciális igényeihez szabott ingatlan, amely közlekedésileg, építészetileg, üzemeltetés és gazdaságosság szempontjából mindenképpen racionális döntésnek látszik. Ha huszonöt év alatt 213 milliárd forintba kerülne a jelenlegi minisztériumi struktúra fenntartása és üzemeltetése – amelyben még nincsenek is benne a nem várható amortizációs és felújítási költségek – akkor a jelenlegi állapotok konzerválása akár 250 milliárd forintjába is kerülhet az adófizetőknek. A kalkulációk szerint a kormányzati negyed projektje huszonöt év alatt 140 milliárd forintot takarít meg a költségvetésnek, az üzemeltetés első huszonöt évében a jelenlegi 13 milliárdról évi 8,5 milliárd forintra csökkentené a kiadást. A kormány gondolkodásmódja ebből a szempontból tehát piacszerű, és beleillik abba a központosítást követő trendbe, amelyet ma sok nemzetközi nagyvállalat és bankhálózat választ.

A Colliers vezető értékbecslője egyetért azzal, hogy amennyiben jól sikerül a kormányzatinegyed-beruházás, akkor az nem egyszerűen az adófizetők pénzének elköltését, hanem értékteremtést is jelent. Olyan stratégiai ingatlan jön létre, amelyet 25 év múlva is jó lesz birtokolni. Az egyenlet végét természetesen meghatározza, hogy mi lesz a régi kormányzati ingatlanokkal. A műemlék jellegű épületek kapcsán – a rájuk vonatkozó szigorú szabályozás miatt – a befektetők ugyanis rendszerint igyekeznek lenyomni az árat.