Közelít az átadási hullám

Aki az év végéig tervez modern bérirodába költözni, több mint 400 ezer négyzetméternyi kínálatból választhat – biztatja a bérlőket a CB Richard Ellis (CBRE) nemzetközi ingatlan-tanácsadó legújabb irodapiaci elemzése. A választható területek fele ráadásul tökéletesen új, hiszen a következő hat hónapban adják át. Fél évvel ezelőtt 220 ezer négyzetméter iroda állt üresen, ma körülbelül 205 ezer; de míg az első fél évben alig 40 ezer négyzetméter fejlesztést adtak át, az év második felére ennek ötszöröse várható.

Míg a kínálati oldal csendes volt az első fél évben, a kereslet rekordot hozott az elmúlt évek hasonló időszakait vizsgálva. „A bérlői oldal aktivitását látva hasonlóan erős második fél év várható, így összességében a bruttó kereslet 2007-ben meg is haladhatja a tavalyi év negyedmillió négyzetméteres rekordját” – vetítette előre Konthur Adrienne, a CBRE magyarországi ügyvezetője.

A kereslet a dinamikus növekedés ellenére sem tarthat lépést a kínálat robbanásával a második fél évben, így a kihasználatlanság növekedése várható. Szerencsére az elmúlt fél év folytán a kihasználatlanság folyamatosan csökkent, leginkább a hagyományosan magas üresedési mutatójú belvárosban. A teljes irodaállomány mintegy harmadát kitevő központi piacon pedig már egyjegyű lett az üresen álló irodák aránya.

A budapesti spekulatív irodapiaci kínálat 2007 második negyedévére elérte az 1,77 millió négyzetmétert. A második negyedévben összesen 28 300 négyzetméteren adtak át új irodákat. Az irodaállomány az év végéig további 200 000 négyzetméterrel bővül. Többek között három olyan irodát is átadnak az év végére, amelyek alapterülete 25 000 m2 felett van és további hét olyan épületet, amelyek területe eléri a 10 000 m2-t. A 2008-ban átadásra váró épületek összterülete még magasabb, meghaladja a 300 000 m2-t.

A kereslet egyelőre követni látszik a vágtató kínálatot. Az első negyedév kiemelkedő eredményei után a második még erősebb adatokkal zárt, így az első féléves bérbeadási szint elérte a 125 200 m2-t. Ez 13 százalékkal magasabb az egy évvel ezelőttinél, és minden idők legmagasabb értékének számít. Míg 2006-ban az éves bérbeadási szint valamivel 250 000 m2 alatt volt, addig az idén elérheti a 270 000 m2-t is.

A bérlők továbbra is a nem központi területet részesítik előnyben, ahol 2006-ban a regisztrált bérbeadások 61, 2007 első felében pedig 58 százaléka történt. A központi terület szintén nagy arányban vonzza a bérlőket, míg a belvárosban a bérbeadások 8 százalékát regisztrálták. Az első két negyedév során magas volt a kereslet, és az elhalasztott átadások következtében a kihasználatlanság az eddig mért legalacsonyabb szintű volt.

Az agglomerációban nincsenek új fejlesztések, és a régebbi épületekben sincs sok bérelhető terület, így a bérbeadási szint ezen a területen jelentéktelen maradt az első fél évben is. A kihasználatlansági mutató továbbra is folyamatosan csökken: 2007 júniusára 11,60 százalékkal történelmi mélypontot ért el. Ezt az értéket a magas kereslet és a viszonylag kevés újonnan átadott terület eredményezte.

Budapesten a bérleti díjak nem változtak jelentősen az előző negyedévhez képest. Az A kategóriás irodák átlagos bérleti díja 11–16 euró/hó között maradt, 10-15 százalékkal alacsonyabb effektív bérleti díj mellett. Növekedés a legfelső kategóriás épületeknél figyelhető meg, különösen a Lánchíd palota átadása következtében. A legfelső kategóriás bérleti díjak általában 23 euró/m2/hó körült alakulnak, de ebben az új épületben elérték a 40 euró/m2/hó szintet is.