Marad a pláza, jön az outlet
Magyarországon az elmúlt kettő-négy évben erőteljes hangsúlyeltolódás kezdődött a kiskereskedelmi ingatlanok piacán: az évekig egyeduralkodó plazák és hipermarketek mellett új formák jöttek létre, és földrajzi értelemben is tagoltabb lett a piac, miközben a nagy kereskedelmi láncok nem hagytak fel a terjeszkedéssel, s maguk is új üzletkoncepcióval jelentek meg.
Mindez persze nem változtat azon az alapvetésen, hogy a legfontosabb szempont továbbra is a színhely megválasztása. Bármilyen tőkeerős is a kereskedőhálózat, bármilyen jól kitalált egy-egy központ bérlői összetétele, nem pótolhatja a hely adottságait. Azt, hogy nagy átmenő forgalma van, jól megközelíthető, kiváló az úgynevezett láthatósága (magyarul messziről is jól észrevehető, beazonosítható), vagy olyan kereskedelmi parkban van, amelyiknél a nagy áruházak egymást jól kiegészítő választékkal szolgálnak, és ezzel a lehető legtöbb idő és pénz elköltésére ösztönzik a vásárlókat.
„Ezek a változások inkább helyzetbe hozták az M1 Outlet Centert, semmint gátolnák piacszerzésében” – fejtette ki lapunknak Breznay Attila, a november végén nyíló budaörsi központ beruházójának, a magyar tulajdonú FTB Investnek a vezérigazgató-helyettese. Mint mondta: ha jó helyre tervezik a plazákat, jó esély van az ismert, nagy bérlők megjelenésére, és ez mágnesként vonzza a kisebbeket. Tapasztalatai szerint a kiskereskedők mindig a számukra leginkább jövedelmező helyek felé mozdulnak el, és sokszor együtt mozognak az ingatlanfejlesztőkkel. Ez a jövedelemtermelői szempont igaz a főutcai vagy belvárosi üzletek esetében is; a luxus- és a prémiumszegmens mindig megköveteli a sajátos helyszínt, ahol a profitelvárások is mások, mint egy hipermarket butiksorán üzemelő üzlet esetében.
A szakértő szerint megfigyelhető, hogy a nagy márkáknak is fontos, hogy minél több értékesítési csatornájuk legyen. Általában két taktikát választanak: vagy az alacsony ár, nagyobb forgalom koncepció jegyében a beszerzési árak lenyomásával igyekeznek maximalizálni a profitjukat, vagy állandó terjeszkedéssel, egy általában három-hét éves időtáv alatt tudatosan felépítenek egy csatornát. Utóbbi esetében tulajdonképpen egy márkahalmazt adnak nagy választékban. Az M1 Outlet Center az utóbbi taktikát választotta.
Breznay Attila egyetértett azzal a felvetésünkkel, hogy a nagy láncok tulajdonképpen elérték lehetőségeik korlátait. Legfeljebb néhány úgynevezett city store (városi kisáruház) tűnhet még fel, ahogy arra már van is példa a Tesco és a Spar esetében. Ha mégis jönne egy új nagy szereplő, akkor csak egy hálózat felvásárlása útján vethetné meg a lábát. Ilyen újonc lehet a világ legnagyobb hipermarket-hálózata, a Wal-Mart, amelyik már több mint két éve vár a megfelelő pillanatra.
Nem valószínű, hogy érdemes lenne mondjuk egy egymástól két-három kilométerre lévő Tesco és Auchan közé önálló Wal-Martot építeni. Sokkal kifizetődőbb lehet egy már itt lévő lánc megvétele és saját arculatra formálása – vélekedett.
Az outlet koncepció a „jó termék, jó áron elégedett vásárlót eredményez” elképzelésre épít. Az M1 Outlet Centernél azzal egészítették ki a külföldről már sok magyar számára ismert tervet, hogy mindezt fedett térben teszik, így az autóból kiszállva télen-nyáron akár egy pulóverben vagy pólóban lehet végigjárni az áruházakat. Más outletközpontokban nyitott a parkoló, távolabb vannak az üzletek, és a koncepcionális különbségek miatt hiányoznak olyan szolgáltató egységek a központból, amelyek az M1 Outlet Centerben meglesznek.
„Más központoknál és a szintén nyitott parkolójú, vízszintesen terjeszkedő, úgynevezett strip malloknál kevésbé számít a számítógép által vezérelt üzemeltetés, mint nálunk. Ott viszont a kevesebb közös terület miatt is alacsonyabb üzemeltetési költségek jótékonyan hatnak a bérleti díjakra, és ezeket jelenítik meg a fogyasztói árakban” – fűzte hozzá a vezető. MN
