Még több elővásárlás lehet

A nemzetközi trendekkel összhangban a magyarországi intézményi befektetési piacon az idei évre jutó összesített tranzakciós érték várhatóan jóval meghaladhatja a 2005-ben és 2006-ban egyaránt megvalósult 1-1 milliárd eurós volument. Határt szinte csak a piacra kerülő termékek száma szabhat. Ez pedig további, bár az eddiginél lassabb hozamcsökkenést, illetve egyre több elővásárlást (forward purchase) eredményezhet – fogalmazott az Eston International ingatlanszakmai szolgáltató a most elkészült elemzésében.

A legfejlettebb európai piacokon, Londonban vagy Párizsban a prémium irodák hozama a forrásbőségnek köszönhetően már 4 százalék alá csökkent, azaz alacsonyabb, mint a referenciahozamként értelmezhető 5-10 éves állampapír-piaci hozamok (4,1-4,2 százalék). Ezzel pedig a kockázati prémium olyan mértékben árazódott ki, amelyet már nem indokolnak az irodapiac bármily alacsony kihasználatlansági mutatói, sem az erős bérlői kereslet. Így aztán egyre nagyobb figyelem és tőke fordul a nyugat-európai másodlagos piacok – amelyeken 6 százalék körüli szintek jellemzők –, továbbá a hozzájuk hasonló megítélésű kelet-európai fővárosok, köztük Budapest felé – hangsúlyozta Salamon Adorján, az Eston vezérigazgatója.

Meglátása szerint további meredek hozamsüllyedés nem várható, legfeljebb 5,5 százalékra mérséklődhet ez a mutató. Viszont a befektetői hajlandóságot nagyban befolyásolja a fejlesztők önmérsékletének mértéke (ezzel a túlkínálat mennyisége), illetve az, hogy a tervezett ingatlanadót végül is kire kell ráterhelni: a fejlesztőre vagy a bérlőre. A befektetési piac pontos feltérképezését továbbra is hátráltatja, hogy a tranzakciók nem átláthatók, nem tudni, milyen garancia és feltételrendszer van egy-egy ügylet mögött. Példaként említette az Arena Plaza eladását.

Az élénk nemzetközi kereslethez csatlakoznak a 2007. június végén összesen 551 milliárd forintnyi (2,2 milliárd euró) forrás felett rendelkező hazai ingatlanalapok. Ugyan a 19 nyilvános alap összesített vagyona az elmúlt fél év során 25 milliárd forinttal csökkent, az egy évvel ezelőtti állományhoz képest 30 százalékkal magasabb.

Az Eston szakértői szerint az elmúlt hónapok csökkenése mögött több tényező is állt, egyrészt a korábban indult alapok esetében eltelt az a kezdeti időszak, amelyen belül a tőkekivonást magasabb visszaváltási jutalékkal büntetik. Másrészt megnőtt az alternatív befektetések vonz-ereje, a 8 százalékos jegybanki alapkamat mellett a pénzpiaci befektetések éves hozama is kecsegtető volt, a kereskedelmi bankok 10 százalék feletti betéti kamatokat ajánlottak, a BUX pedig 16,4 százalékot emelkedett 2007 első felében.

A kezelt vagyon háromnegyede a négy legnagyobb alapnál (Erste – 133,7 milliárd, OTP – 127,7 milliárd, Raiffeisen 101,8 milliárd, Európa Alap – 50 milliárd forint) található, amelyek ezzel már jelentős szereplőnek számítanak, a bennük levő potenciál is magas, mivel ténylegesen ingatlanba fektetett vagyonuk mindössze 35-40 százaléka az általuk kezelt teljes állománynak.

Az érdeklődés azonban a magyar piacon sem találkozik megfelelő mennyiségű és minőségű ingatlanpiaci befektetési termékkel, ez pedig a már eddig is nyomottnak tartott hozamok további mérséklődése irányában hat.

Jóllehet a következő hónapokban számos prémium irodaház készül el, ezeknek csak kis része jelenik meg a befektetési piacon, mivel az új házak egy része már korábban elővételben elkelt, továbbá, mert a budapesti fejlesztők eladási hajlandósága régiós összehasonlításban alacsonynak számít.

A tőzsdén is jegyzett Ablon például deklaráltan saját tulajdonában kívánja tartani elkészült házait, illetve csak kiemelkedően vonzó ajánlat esetén hajlandó megválni tőlük. Az első fél év egyik legjelentősebb irodapiaci ügyletét a Raiffeisen Ingatlan Alap kötötte meg az Eston International közreműködésével, még az építkezés megkezdése előtt megvette a Népligettel szemben épülő Könyves Kálmán irodaházat (26 ezer négyzetméter) a Biggeorge’s NV-től.