Élénkülhet a logisztikai piac

A Gazdasági és Közlekedési Minisztérium közlése szerint a kormány több mint 1000 milliárd forintot szán az út- és közlekedésfejlesztésre, hogy az ország logisztikai adottságait javítsa. Az EU15-höz képest hazánk autópályáinak hossza csak 40 százaléknyi, miközben földrajzi adottságaink lehetővé tennék akár a logisztikai kulcspozíciót is. Az ipari, kereskedelmi élet vérkeringése szintén az úthálózaton áll vagy bukik, az új közlekedési beruházásokkal a kereskedelem élénkülésére, valamint a vidéki régiók felzárkózására számítanak az ipari ingatlanok piacát elemző szakértők.

„A logisztikára épülő ipari és üzleti parkok állóvizébe frissülést hozhat az Új Magyarország fejlesztési terv, hiszen a fővároson kívül még mindig a főbb autópályák környékét, valamint a Ferihegyi repülőtér vonzáskörzetében elhelyezkedő területeket kíséri kiemelt érdeklődés” – nyilatkozta Pusztai Andrea, a Colliers Magyarország vezető tanácsadója. A jó megközelíthetőség mellett a főváros-centrikusság igénye érezhető a piacon, emellett a szakértő úgy látja, a vidék felzárkózását nagymértékben segítenék a kilátásba helyezett fejlesztések.

A gyorsforgalmi úthálózat kiépítettsége jelenleg mindössze 47 százalékos, és az utak terhelhetőségének növelése érdekében mintegy 1000-1200 kilométernyi burkolat megerősítése szükséges a kormány szerint. Növelni kell ezenkívül a településeket elkerülő utak hosszát és számát is, mivel az országos főutak 30 százaléka lakott területen halad át, rontva az ott lakók életminőségét.

Pusztai Andrea úgy látja, a környező országokhoz képest kicsinek mondható a hazai logisztikai-raktározási piac, jövőbeni jelentősége azonban annál nagyobb lehet, ezért a fejlesztésekkel európai szintű, vonzó lehetőségeket lehet és kell teremteni a befektetők számára. A Budapest környéki bérelhető ipari és logisztikai csarnokok felépített és még építhető teljes kapacitása – azon parkokban, amelyekben a fejlesztés már elkezdődött vagy azt legalább bejelentették – mintegy 1,5 millió négyzetméter. E kapacitásnak 2007 augusztusára éppen a fele készült el, s ez egyben a 13 parkból ötnek a befejeztét is jelenti. Az elmúlt hónapok tranzakcióinak köszönhetően a parkokat fejlesztő, illetve üzemeltető szereplők száma jelentősen csökkent, ez a koncentráció pedig érdekes kérdéseket vet fel – írta az Eston tanácsadó cég, amely azt vizsgálta, jön-e, s ha igen, hova újabb jelentős fejlesztő.

A legnagyobb szereplő a kifejezetten ipari és logisztikai létesítmények fejlesztésére specializálódott ProLogis, amely négy parkjával (és egy az Euro BP-n belül igény szerint felépített csarnokával) a teljes budapesti agglomerációs bérlogisztikai piac egyharmadát kontrollálja. Fölénye óriási, az ez évre tervezett összes hazai fejlesztés több mint fele a ProLogis parkjaiban létesül, a 2007 első fél évében megkötött bérleti szerződéseket tekintve pedig 60 százalék volt a piaci részesedése. Ilyen mértékű koncentráció könnyen oda vezethet, hogy a ProLogis egyértelmű trend- és ármeghatározóvá válik. Kérdés, hogy a két jelentős cégen, a Wingen és a Segrón kívül lesz-e, aki felveszi vele a versenyt. Hiszen a másik két, nagy kapacitásokkal rendelkező parkfejlesztőnek, az Agrogate csoportnak és a Waberer’snek nem a logisztikai fejlesztés a fő tevékenysége.

Amennyiben egy fejlesztő meghatározó szereplő kíván lenni a Budapest környéki logisztikai ingatlanok piacán, azaz legalább tízszázalékos piaci részesedést kíván szerezni a teljes lehetséges kapacitásból, akkor legalább 170 ezer négyzetméternyi csarnok építését lehetővé tevő terület fejlesztésére kell elszánnia magát. Ez 50 százalékkal nagyobb, mint a jelenlegi átlagos parkméret, és a megszokottnak mondható 40 százalékos beépíthetőséget feltételezve több mint 42 hektár terület megvásárlását és közművesítését tenné szükségessé.

Új szereplő, illetve projekt megjelenésére elsősorban a ma még alulfejlesztett keleti régióban számítunk. Ugyanakkor korántsem zárható ki, hogy maga a ProLogis is megjelenik a keleti agglomerációban, hiszen már vizsgálja is ennek lehetőségeit – vélik az Eston elemzői.