II. kerület: ahol csak drága lakást lehet venni

A II. kerületben lakni státuszszimbólum. Persze ez nem mai keletű: a Rózsadombon vagy Pasaréten lakni mindig is presztízsértékű volt. Természetesen az ingatlanok csak a tehetősebbek számára voltak elérhetőek.

Nem mondunk újat azzal, hogy manapság sem olcsó mulatság a kerületben lakóingatlant vásárolni.

Még a legolcsóbb, Margit körút környéki területen is 350 – 360 000 forint az átlagos négyzetméterár. A legnehezebb lakást eladni a volt Mártírok útja és a Varsányi Irén utca közötti szűk, magas beépítésű utcákban.

Surányi Beatrix, a RE/MAX Active Ingatlan területi franchise tulajdonosa szerint ebben a régióban csak azért nem csökkennek a fajlagos árak 200 000 forint körüli értékig, mert bizonyos szint alatt a tulajdonosok már nem adják el lakásaikat. Inkább más módon, átalakítással, galériázással, esetleg bérbeadással oldják meg ingatlan-problémájukat.

A bérbeadás egyébként is „húzóágazat” a kerületi ingatlanpiacon. Sokan vásárolnak ingatlant befektetési céllal.

„A bérlemények között két csoport iránt jelentős a kereslet. Az egyik a 80 – 100 000 forint havi bérleti díjú lakások, ebbe a díjba 1,5 – 2 szoba fér bele. A másik az 1500 euró fölötti exkluzív lakások, házak, melyek havi bérleti díja a 8000 eurót is elérheti. Ezek bérlői főleg Magyarországon dolgozó külföldi közép- és felsővezetők, diplomaták” – mondta el a Világgazdaság Online-nak Surányi Beatrix.

A belső második kerület többi része – bár elég változatos földrajzi , építészeti szempontból – az ingatlanpiacot tekintve elég homogén képet mutat.

A legkeresettebb ingatlan típus a zöldövezeti, 1 nappali és két-három hálószobával rendelkező lakás. Ez a szobaszám 55 - 80 négyzetméteren fér el, az ár 30 000 000 és 45 000 000 között mozog. Fontos szempont a panoráma (pl. a Duna vagy a Szabadsághegy felé).

A vásárlók nagyon érzékenyek a lakások „évjáratára” is - válaszolta a Világgazdaság Online kérdésére Kulcsár Katalin, a Rex Immobilia Ingatlaniroda vezetője. Az 1970-es években épült kockaházak lakásait például nagyon nehéz eladni. Ezeken tükröződik a kor építési anyagainak, és építési moráljának színvonala is. A Bauhaus stílusú és az 1990-es évek után épült lakásokat magasabb áron kínálják a tulajdonosok, de még így is könnyebb értékesíteni.

Kulcsár szerint a másik két fő szempont a lakás kiválasztásánál a parkolási lehetőség és az utak, járdák állapota. A fizető parkolási övezet évről-évre néhány utcával kijjebb tolódik, egyre nagyobbak a parkolási nehézségek. A nagy értékű lakások tulajdonosai általában nagy értékű autókkal is rendelkeznek, ezért is fontos a garázs. A lakás értékét is növeli, ha tartozik hozzá parkolási lehetőség.

"Néhány nagyon jó jellemzőkkel rendelkező lakás viszont a nehézkes megközelítés miatt válik nehezen értékesíthetővé” – jellemezte a helyzetet Kulcsár Katalin, aki felhívta a Világgazdaság Online figyelmét még egy érdekes tendenciára: „Az utóbbi időben eltűntek a piacról a lakásfelújító befektetők. Ez egy nagyon népszerű üzlet volt az elmúlt években. A befektető nyomott áron vásárolt lelakott lakást, azt felújította, és némi haszonnal továbbadta. Ez a felújított lakás-kínálat hiányzik a palettáról, pedig igény lenne rá. Sok érdeklődőnek nincs ideje, kedve a felújítással vacakolni, illetve fél az átveréstől.”

Zalabányi Rezső, a Budai Zöldövezet Ingatlanközvetítő cégvezetője szerint is a 2,5 – 3 szobás lakások a legkapósabbak, ezen belül is a 40-es években épült bauhaus stílusú villalakások népszerűk. Ezek négyzetméterára már 600 000 forint körül mozog.

A közlekedési nehézségek ellenéra a II/a. (az elnevezés nem hivatalos, de mindenki használja) kerület fajlagos árai sem lógnak ki a sorból. Itt az önálló családi házak, és a kis lakásszámú társasházak a jellemzőek.

„A legkeresettebb ingatlanok az egyszintes, illetve az alagsor + 1 szintes házak, de sajnos ilyet nagyon nehéz találni. A terület vonzó a környezetünkben lévő különleges iskolákat igénybe vevő családoknak (Valdorf Iskola, Francia Iskola, Amerikai Iskola)” tudta meg a Világgazdaság Online Czitóné Parrag Klárától, a C. P. Multiprofil ügyvezetőjétől.

A megkérdezett szakértőink egyetértettek abban, hogy a kerületi ingatlanvásárlók nagy része eddig is Budán élt, de jelentős a külföldiek aránya is.

A másik érdekes tendencia, hogy megnőtt az ingatlan tulajdonosok bizalma az ingatlanközvetítők iránt. Egyre többen igénylik, hogy legyen egy „szűrő” az eladók és a lakásvásárlók között.

Zalabányi Rezső felhívta a Világgazdaság Online figyelmét még egy jelentős piacbefolyásoló eseményre: a kerületi önkormányzat ez év márciusában szigorította a telkek beépíthetőségének feltételeit. "Ennek értelmében a belső kerületek kivételével körülbelül fele akkora épület építhető ugyanarra a telekre. Tehát ahova eddig négylakásos társasház volt építhető, ott most csak két lakás kialakítása lehetséges" – mondta el Zalabányi.

Ez jelentős hatással van-lesz a kerületi új lakás építési piacra.

Az utóbbi időben a területen néhány nagyobb projekt kivételével jellemzően kisebb lakásszámú új házak épültek. Ez egyrészt a telekméretek, másrészt a vásárlói igények miatt alakult így. Jelenleg is több ilyen építkezés folyik. Ezek a lakások nagyon kedveltek a vásárlók körében, bár az áruk meglehetősen borsos, minimálisan 700 000 forint körüli négyzetméterárral kell számolnunk, de a határ a csillagos ég.

Találunk ilyen építkezést például a Törökvészi úton, a Pasaréti úton, a Boróka utcában.

Három nagy projekt érdemel még figyelmet a területen.

A Budakeszi úton található Bellevue Residence érdekessége, hogy nem teljesen új építésű, hanem három, a 70-es években épült csúszózsalus épület felújítása. A kilencemeletes épületek valamikor állami tulajdonban voltak, nagykövetségi, irodai funkcióval. A felújított lakások nagy része már elkelt, bár a négyzetméterár alacsonyabb volt a kerületi átlagnál.

A Pasaréti úti Múzeumkert megosztotta szakértőinket. Egyiküknek nagyon tetszett a stílusa, másikuk nehezményezte a zsúfoltságát. Nagyszámú lakása ellenére a fajlagos ára hasonló egy kislakásszámú társasházéhoz.

A Rózsadomb alján találjuk a legérdekesebb fejlesztés. A volt SZOT Szálló átépítése már évek óta húzódik. Talán emlékszünk még a Globex csoportra, melynek bukásában nagy szerepet játszott ez az üzlet. A történet külön cikket érdemelne. Úgy tűnik, hogy az új tulajdonos megoldotta a problémákat, és hamarosan megépül az Excelsior Budapest Spa. Az árakról jobb, ha nem beszélünk…

Gaál Tibor Átlagos négyzetméterárak Excelsior Budapest Spa Bellevue Residence -->