Sietség és kivárás a lakáspiacon

Budapesten decemberig a tavalyi azonos időszakhoz képest 8250-ről 9895-re emelkedett a készleten lévő lakások száma. Nem meglepő tehát, hogy a fejlesztők és a közvetítők a „soha vissza nem térő alkalom” megragadására ösztönzik a potenciális vásárlókat. Mint az elmúlt években többször, az idén is olyan helyzet adódik a lakáspiacon, hogy sokaknak valóban érdemes elgondolkodni: még ebben az évben belevágjanak-e a tranzakcióba, vagy halasszák azt jövőre.

A sietséget a 2008. január 1-jétől bevezetett adómódosítások indokolhatják. A minél előbbi döntést igyekeznek sugallni a fejlesztők is; alátámasztásul kedvezmények sorozatát vonultatják fel, és a beruházások helyszínére szerveznek szórakoztató programokat, ezeket az értékesítés támogatására használják fel.

Fontos körülmény, hogy a törvénytervezet szerint megszűnne az eladott lakás árából egy másik vásárlására fordított összeg utáni adókedvezmény. Az Otthon Centrum előrejelzése szerint nagy hajrá azok körében várható, akiknek egyértelmű pénzmegtakarítást jelent, ha még az idén eladják lakásukat. Az értékesítésből még ebben az évben származó jövedelem csökkenthető egy másik ingatlan vételének a költségeivel is.

Bár az utóbbi években egyre kevésbé volt automatikus a naptári évhez kötődő áremelés új építésű otthonok esetében, a fent említettek körében a használt lakás idei eladása után célszerű lehet a részben annak az árából megvásárolandó új otthonra ugyancsak még 2007-ben szerződni. Az árak alakításánál a fejlesztők manapság azonban sokkal inkább alkalmazkodnak a vevői igényekhez és az egyes projektek építési fázisaihoz. A legjellemzőbb áremelési időszakok általában: a bevezető időszak után az építkezés kezdete, majd az alapozás befejezésével a földből kiemelkedő stádium elérése, illetve ezt követően a szerkezetkész közeli állapot elérése, valamint az átadást megelőző időszak. Célszerű tehát ezt is figyelembe venni az új lakás kiválasztásakor.

Magyarországon még nem nagy „divat” a tervezőasztalról való vétel. Egy-egy ingatlanpiaci beruházás lakásainak csak 10-15 százalékát vásárolják meg a vevők, mielőtt az felépült volna. Ez alól csak a nagyobb presztízsű ingatlanok kivételek. Egy-egy luxusberuházásnál ez az arány 30 százalék is lehet – olvasható az angyalföldi Prestige Towers fejlesztőjének a jelentésében.

A magyarok látványtervek helyett inkább a saját szemüknek hisznek, ezért az elkészült projektek közül azoknak van esélyük a gyorsabb eladásra, amelyek képesek kicsalogatni a vevőket az építkezés környékére, hogy ott a saját szemükkel is meggyőződhessenek arról, milyen minőségben készült el a lakópark – fűzte hozzá a cég értékesítésért felelős vezetője. Ugyanakkor hozzátette: természetesen a döntést meggyorsíthatják a speciális ingatlanpiaci marketingpraktikák, amilyeneket a Prestige Towers is alkalmaz: a cég 2007. december 7.–2008. április 28. között beengedte a területére a Jégszínházat.

A 75 milliárd forintos beruházással épülő, vegyes funkciójú Budapest Gate beruházója is ingyenes rendezvénnyel kampá-nyolt. Erdei Bálint, az új bicskei lakónegyed értékesítésért felelős igazgatója elmondta: minden évben szeretnének kedveskedni valami ajándékkal a bicskei gyerekeknek. Ha elkészül a golfpálya, akkor ingyenesen oktatják majd a helyi fiatalokat az egyébként egyre népszerűbb sportra.

Dömötör Mónika, a 10 milliárd forintos beruházással épülő Sasad Resort marketingért és értékesítésért felelős igazgatója szerint sok olyan lakópark van Budapesten, ahol karácsony táján akár 10-15 százalékos kedvezménnyel kínálnak egyes lakásokat. Szerinte ezek általában az úgynevezett „beragadt” otthonok közé tartoznak, amelyeket egyébként már nehezen tud értékesíteni a beruházó. Többnyire nagy lakásokról van szó, de például a tájolásuk miatt eddig senki sem akarta megvenni azokat. Ilyen helyzetben a vevő több millió forintot is spórolhat – nyilatkozott a szakember. Ugyanakkor megjegyezte: a jól futó projektek ilyenkor sem engednek az áraikból. Inkább kivárják, hogy a 2008-as év elején ismét lendületet kapjon a piac.

Egyértelműen érzékelhető az idén, hogy a törvényi szabályozások kedvezőtlenül befolyásolták a vásárlói kedvet. A legnagyobb problémát a meglevő, használt ingatlanok eladásának nehézségei okozzák, ezek az új építésű ingatlanok vásárlásánál az önrész fedezeteként szolgálnak. Szerencsére Óbudán ez a folyamat kevésbé érzékelhető a meglévő vásárlóerő miatt – véli Potyi Péter Miklós, az Opus-Via Kft. ügyvezető igazgatója.

Szerinte a budapesti lakáspiacon egy olyan átfogó koncepció (törvényi szabályozás, kedvező hitelek visszaállítása) segítene, amely megkönnyítené a használt lakások értékesítését. Ennek hiányában egy új beruházás sikeres befejezéséhez az építési hely megválasztása az egyetlen garancia.

A magyar tulajdonú Opus cégcsoport 1997-ben alakult, elsősorban lakóingatlanok fejlesztésével foglalkozik. Fejlesztései Óbudára koncentrálódnak, ahol több mint 500 lakóingatlant épített, irodákkal és kiszolgáló létesítményekkel. A csoport értékesítési mutatója – a saját értékesítés kiemelt kezelésével – az átadás előtt 95 százalék. A csoport ez év novemberében indította el Óbuda–Testvérhegy lakókert néven 250 lakásból álló fejlesztését.