Nálunk nem vágnak a cégek
A több milliárd eurós ingatlanos megaprojektek végéről beszél a nyugati, főleg az osztrák sajtó. Borúlátását alátámaszthatja, hogy például a Kelet-Európában nagy iramban haladó Immoeast és anyacége, az Immofinanz beruházásainak jelentős visszafogását szolgáló, illetve portfólióelemei egy részének az eladását tartalmazó akcióprogramot fogadott el. Ezt úgy érik el, hogy 4 milliárd euróról a felére csökkentik a már folyó vagy tervezett beruházásokat, vagy elhagyják a tervezettek egy részét. A cég jelenleg 400 millió euró értékű ingatlanértékesítésről tárgyal.
Magyarországon a tőkeerős, régóta a piacon lévő, széles portfóliójú magyar és nemzetközi cégek zöme semmiféle hasonló „vágásra” nem készül. Mindegyik úgy véli viszont, hogy a nehezedő finanszírozási feltételek, a növekvő építési költségek és a drágább exitek nyilvánvalóan átértékelésre kényszerítenek sok vállalatot.
A több mint kétezer lakásos budapesti Danubio Park eladását a napokban lebonyolító spanyol Fadesa az eredeti terveknek megfelelően folytatja itteni más projektjeit – tájékoztatta lapunkat a társaság. Hivatalosan tehát nem tett le a Danubio Park melletti területre tervezett szálloda, a siófoki Riviera Park üdülőközpont fejlesztéséről és a csepeli vegyes funkciójú beruházás előkészítéséről. „Nincs eladási kényszer, ha megfelelő ajánlat érkezik, azt vélhetően ugyanúgy megfontolják, mint az általában szokásos” – kommentálta a korábbi sajtóhíreket a cég kommunikációs képviselője.
„A több nagy irodaházzal a magyar piacon lévő Orco Property Group összes futó projektjénél helyén van a finanszírozás, töretlenül haladunk előre” – fogalmazott Kalapács Kornél kivitelezési és fejlesztési igazgató. Újabb akvizícióra és fejlesztésre azonban nem készülnek a közeljövőben. Ez azonban inkább biztonsági lépés, mivel a cégnek nincsenek likviditási problémái. Az idén két ingatlan eladása van napirenden, ez beleillik a csoport egészének változatlan tervébe, amely erre az évre 200 millió euró értékű ingatlan értékesítését tartalmazza. „Az Orco nem került hátrányosabb helyzetbe, mint hasonló versenytársai, az átlátható, megbízható hitelfelvevő cégekben, mint amilyen az Orco, továbbra is bíznak a bankok, így általában nem kérnek nagyobb saját tőkét” – mondta.
Az cég központjában a múlt héten közölték, hogy van elegendő készpénz, nem szorulnak újabb hitelekre vagy hiteleik átütemezésére. „A legfontosabb részvényeseink nem adtak el tulajdonrészt, a részvényár csökkenése a rövid eladásokra összpontosítók miatt következett be” – fűzte hozzá Arnaud Bricout alelnök.
„Érzékeljük a nemzetközi finanszírozási környezet változását, hiszen eleve nemzetközi forrásokat használunk. Ugyanakkor nem változott a kért saját tőke aránya, viszont a feltételek szigorúbbak” – mondta Simon Bayley, a TriGranit fejlesztési vezérigazgatója az oroszországi projektek kapcsán. A magyar
piac közel 10 százalékot tesz ki a társaság projektportfóliójából. Fontos megemlíteni a cég egy másik vezetőjének, Kibédi Varga Lóránt vezérigazgatónak a tavaszi nyilatkozatát (PropertyEU Web TV), miszerint a jelentős belvárosi kiskereskedelmi ingatlanberuházásoknál társfejlesztőket keresnek, ezzel is ellensúlyozhatják a növekvő kockázatot.
A fejlesztési hullám csökkenésére és az irodabérleti díjak 25 százalékos növekedésére számít Futó Gábor, a piac több részterületén is érintett Futureal csoport vezérigazgatója. A társaság nemhogy leállítaná, hanem nagy ütemben folytatja irodai projektjeit. Sok az előszerződés a Corvin Sétányon belül épülő több tízezer négyzetméteres tömbökre, az őrmezői projektnél pedig nem elsősorban a finanszírozási háttér a döntő, hanem az erős vállalati kereslet. Érvelése szerint a fejlesztőknek egyszerre több kedvezőtlen hatással is számolniuk kell. Nehezebb és szigorúbb lesz a finanszírozás, máris növekedtek a hozamok (tehát roszszabbak az exit pozíciók), eközben az építőanyag-költségek folyamatosan és jelentősen emelkednek. Profitelvárásaikat nem mérsékelték a fejlesztők, így azonos marzsot csak emelt bérleti díjjal érhetnek el. Azt jósolja, hogy a saját erő emelkedhet ugyan, de nem ez a lényeg, hanem az, hogy hol áll a cég a hitelintézet rangsorában.
„A bankok között erősödhet is a verseny az igazán jó projektek finanszírozásáért, de az biztos, hogy elmúltak már azok az idők, amikor gyorsan és nem feltétlenül jó helyen lévő projektre is könnyen lehetett hitelt felvenni” – fűzte hozzá. Utalt rá, hogy a bérleti díjak növekedése kissé késleltetve, egy-másfél év múlva lesz érezhető, ugyanis a korábban átadott irodaházakban még van üres terület, illetve eleve korábbi feltételek mellett kötötték meg a bérleti szerződéseket.
Megerősítette ezt Joe Gowie, a Mellow Mood Group fejlesztési igazgatója. Elképzelhetetlennek tartja, hogy a viszonylag alacsony (10-15 százalékos) sajáttőke-arány működőképes projektet eredményezhet. A 20-25, de még inkább a 30 százalék az a szint, amely elfogadott a pénzintézeteknél. „A jól megválasztott és jól összerakott projekteknél nem lehet gond Magyarországon, ahol ráadásul minden mérvadó elemzés a kereslet lassú növekedését jelzi a következő néhány évre. Aki most nem áldoz, az két-három esztendő múlva érzi majd igazán, hogy lemarad” – mondta a szakértő.
