Növekvő raktárdíjak?

Ez év folyamán a spekulatív fejlesztések drasztikus visszafogása lesz megfigyelhető, különösen a nemzetközi fejlesztők nagyobb alapterületű épületeinek vonatkozásában – mondta a magyarországi raktárpiacot elemezve egy közelmúltban tartott konferencián Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának az igazgatója. Szerinte ennek következtében megnő az előbérleti tranzakciók jelentősége, bár bizonyos fejlesztők esetében a jelen környezetben még egy ilyen tranzakció finanszírozása és megvalósítása is nehézkes lehet.

A stabilizáció éve lehet 2010, amikor a piac az egyensúly irányába mozdulhat el. A bérlői aktivitás tekintetében az igazgató az idén 120 ezer négyzetméternyi új épület lekötését tartja reális értéknek. Ezzel az üresedési ráta csökkenni fog, és számításai szerint év végére elérheti a 14 százalék körüli értéket. Főleg a nagyobb alapterületet igénylő cégek esetében lesz kiemelkedő az előre tervezés jelentősége, ugyanis míg a kisebb bérlők részére változatlanul kínálati, addig a nagyobbak számára már keresleti piaci körülmények prognosztizálhatók. Az akciós termékek kifutását követően az újonnan megépített épületek bérlőinek magasabb bérleti díjakkal és keményebb bérleti feltételekkel kell szembesülniük. Bizonyos esetekben a szűkös kínálat okán a nagyobb bérlők a szomszédos országok, különösen Szlovákia kínálatát is kénytelenek lesznek számba venni.

Beck Tamás szerint a kihasználtsági mutatókat a nemzetközi ingatlan-tanácsadó cégek egyelőre csak Budapesten és vonzáskörzetében mérik Magyarországon, elsősorban az A kategóriás épületek vonatkozásában. A szakember hozzátette: vidéken az eleve bérbeadási céllal épített raktáringatlanok piaca igen szűk szegmenst képvisel, többségük régebbi építésű, illetve a tulajdonos által használt területet jelent, és így változásuk nehezen követhető.

A budapesti ipari ingatlanpiacon az új fejlesztésű, bérletre épített csarnokok tekintetében a 2009 végi üresedési ráta (21,2 százalék) jelentősen nőtt az egy évvel korábban mért értékhez (17 százalék) képest. A 330 ezer négyzetméternyi üres terület igen elszórtan helyezkedik el a fővárosban és környékén, s döntően kis- és közepes méretű egységekből áll. Míg tízezer négyzetmétert meghaladó, egybefüggő terület kilenc helyszínen érhető el, addig húszezres terület már csak három, harmincezer négyzetméternél nagyobb pedig csak egy helyszínen áll rendelkezésre.

A speciális tárolási környezet (például hűtött, fagyasztott, ADR) iránti kereslet igen hektikus és rapszodikus. Előfordul, hogy egy-egy felmerülő igény gazdája kompromisszumos megoldásokra kényszerül, egyebek között az árazás, elhelyezkedés, méret, minőség tekintetében.

A bérleti díjak 2009 folyamán általában egységesen csökkentek. Markánsabb mérséklődés azonban inkább csak egyes épületek egyedi „akciós” bérleti díja által volt megfogható, ezt elsősorban a finanszírozási környezet szorítása kényszerítette ki a bérbeadókból.