Bizakodnak a fejlesztők

Az ingatlanfejlesztői piac tavaly többnyire elérte, néhány szegmensben megközelítette a mélypontot. Azóta a felemelkedés, ha lassan is, de megindult, igaz, a komolyabb fellendülésre még várni kell. A leggyorsabban talán a logisztikai szegmens állhat talpra, az irodapiacon azonban biztosan megelőzik Magyarországot a lengyelek és a csehek – állítja Lovro Adrienn, az Ablon Kft. ügyvezető igazgatója.

Hogyan értékeli a 2009-es piaci évet, és milyen változásokat lát az idén?

Az elmúlt több mint egy év teljesen átrendezte az ingatlanpiacot, hazánkban és a régióban egyaránt. A magyar irodapiac üresedési rátája tavaly elérte a 21,9 százalékot, ezzel – Romániát nem számítva – messze a legrosszabb értéket produkálva a közép-európai országok között. 2010 első felében az élénkülő bérlői aktivitás ellenére számottevő javulás nem következett be, de a második fél évben már azt tapasztaljuk, hogy az új bérleti szerződések aránya növekszik. Elkezdődött a bérleti díjak stabilizációja, az effektív bérleti díjak szintje azonban még jóval a válság előtti alatt van. A fellendülés tehát beindult, de várhatóan ebben sem Magyarország jár majd az élen. Előreláthatólag a lengyel irodapiac tér elsőként magához, ezt követi majd a cseh piac, amely jelenleg is stagnál.

Ugyanez mondható el a piac többi szegmenséről?

A logisztikai ingatlanok piaca már 2009 végére elérte a mélypontot, az árak mostanra stabilizálódnak. A fejlesztők elsősorban a meglévő ingatlanjaik hasznosítására összpontosítanak az idén, így csökkenhet az üresen álló épületek aránya. A logisztikai ingatlanok piaca, mivel közvetlen kapcsolatban áll a termelői szektorral, mindig előbb reagál a gazdasági folyamatokra, mint például az irodapiac.

És a kereskedelmi ingatlanok?

A retail piacon is stabilizálódtak a bérleti díjak, bár még jelentősen alacsonyabbak, mint a válság előtt. A kereskedők nagyon óvatosak az új üzletek nyitásával. Az üzletek forgalma a statisztikák szerint az idén 6 százalékkal marad el az előző évitől. A bérlők alkupozícióban vannak, így a csökkentett bérleti díjakon felül még egyéb bérleti ösztönzőket is kaphatnak.

Mikorra állhat helyre az ingatlanfejlesztői piac?

Irodafronton még évekbe telhet a jelenleg üresen álló helyek megtöltése; a piac talpra állása és növekedése csak 2012-re tehető. A logisztikai piac némileg élénkebb képet fest, amit az árak stabilizálódása mellett az is jelez, hogy azok a bérlők, akik tavaly még csak gondolkodtak a költözésen, most már konkrét elképzelésekkel keresik meg a fejlesztőket. A visszafogott aktivitás mellett 2010-ben Magyarországon 120 ezer négyzetméter új fejlesztést adhatnak át, elsősorban az előbérleti szerződéseknek és a build-to-suit projekteknek köszönhetően. Hasonlóan alakulhat a bérlői aktivitás is: 120–150 ezer négyzetméter raktárterület bérbeadása várható. 2011-ig jelentős növekedés azonban a logisztikai piacon sem várható, sokkal inkább a stabilizáció jellemzi majd ezt az időszakot.

Milyen kormányzati intézkedés jelenthetne segítséget?

Az új kormánytól elsősorban a bürokrácia csökkentését és az ingatlanfejlesztéseket jelenleg nehezítő és drágító jogszabályi környezet ésszerűbbé tételét, átgondolását várná a szektor. Gondolok itt elsősorban az előző kormány által az utóbbi pár évben bevezetett jogszabály-változtatásokra, mint a KET módosítására, a fedezetkezelői intézmény meggondolatlan bevezetésére, a tűzvédelmi előírások újabb szigorítására s további, a fejlesztéseket egyes esetekben ellehetetlenítő adminisztrációra és jogszabályi környezetre. Az ingatlanszektor állami segítséget sosem kapott (eltekintve a lakásépítést ösztönző programoktól), erre most sem számítunk. Ha a kormány megtalálja a gazdaság élénkítésének módját, és a magyar gazdaság újra növekedési pályára áll, akkor a kereskedelmi ingatlanok piaca is fellendül majd, rengeteg munkahelyet teremtve. De ugyanígy lenne értékelhető a bérek közterheinek a csökkentése is, jelenlegi magas szintjükkel a régióban elsők vagyunk. Míg a munkaerő magas színvonala és az irodaingatlanok alacsony ára miatt vonzó Magyarország a nemzetközi cégek számára, sokszor az alacsony bérek ellenére – az öszszehasonlításban is nagy humánköltségek miatt – nem Budapestet választják.