„Fontos feltérképezni a versenykörnyezetet, a piac méretét, jellegét, így jelenlegi projektünk, az ősszel a Vörösmarty téren nyíló Váci1 üzletközpont megkezdését is megelőzték kutatások” – mondja Kalapács Kornél, az Orco magyarországi vezetője. Egy új pláza új piaci belépést jelent, ezért előzetes kutatások nélkül egy fejlesztőnek hatalmas lenne a kockázata. Előre meg kell határozni a célpiacot, ismerni kell a fogyasztói magatartásokat, és a valós kereslettel is tisztában kell lenni. A budapesti kereskedelmi piac eléggé telített, ráadásul az elmúlt években a piac is valamennyit visszaesett. Így csak olyan projektbe érdemes belevágni ma Budapesten, amely valamilyen plusz vásárlói értéket képvisel – teszi hozzá Kalapács Kornél.
Az új fejlesztésnek saját magának kell kialakítania azokat a szolgáltatáscsomagokat, amelyek a leginkább megfelelnek majd a remélt vásárlóközönségnek. Egy korábban nem tapasztalt tendencia azonban látható: egyre inkább gondolni kell azokra is, akik nem vásárolni mennek egy plázába – férj, gyerek, nézelődők –, de befolyásolják a vásárlókat.
„A Blaha Lujza téren utcai megkérdezéssel egy 500 fős mintán vizsgáltattuk az Europeum potenciális vásárlóközönségét” – mondja Lovro Adrienn, a fejlesztő Ablon Group magyarországi ügyvezető igazgatója.
Egy ilyen felmérés például lehetővé teszi számunkra, hogy megismerjük a lakosságnak az épülő projekttel kapcsolatos érzelmeit, de képet kaphatunk arról is, hogy a megkérdezetteknek mi a véleménye a versenytársakról, illetve megtudhatjuk, hogy a potenciális vásárlóközönség mely márkákat látná legszívesebben a központban – teszi hozzá. Az Europeum tervezésekor számtalan, többek között építészeti és szépészeti szempont merül fel, de talán a legfontosabb a láthatóság és a működőképesség. Ez utóbbi leginkább az épületen belüli gyalogos és autós közlekedést, az üzletek méretét és elhelyezkedését és megfelelő bérlői kínálatát jelenti. Ezen szempontok érvényesülése viszont csak az odafigyelésen múlik, és egyáltalán nem csorbítja az egyéb feltételek teljesülését.
Lovro Adrienn szerint a szolgáltatások nagymértékben múlnak a központ típusán és elhelyezkedésén. Más egy főként hétvégeken látogatott regionális központ szükséges és elégséges kínálata és más egy a mindennapi kisebb vásárlásokra felkészült központi elhelyezkedésű hely szolgáltatásainak a köre.
A fedett vagy fedetlen bevásárlóutcák reneszánsza és az ezzel szükségszerűen megvalósuló belvárosi rehabilitá-
ciók mindenképpen újnak tekinthetők Budapesten, ám ennek az előzményei 20-30 évvel korábbiak a nemzetközi piacokon. „Egy 2008 januárjában tartott felmérés kapcsán derült ki számunkra egyértelműen, hogy Kispestnek és a környező régiónak szüksége van egy ilyen típusú beruházásra, ráadásul a kitűnő lokáció is biztató előjelekkel szolgált a hatalmas áthaladó forgalom miatt” – állítja László Márton, a Köki Terminált fejlesztő R-Co Ingatlanforgalmazó Zrt. pénzügyi és kereskedelmi igazgatója. Az is világos volt, hogy sem Kispestnek, sem Kőbányának nincs valódi közösségi és élményközpontja, így beruházásunk hiánypótló szerepet is betölt majd – teszi hozzá.
A külsőt tekintve a város és a kerület vezetése megszabta a tervezés határait. Az egyértelmű elvárás volt a beruházással szemben, hogy a hatalmas épületet mindenképpen tagolják, azaz valahogyan törjék meg a monotonitását. László Márton szerint mind a külső, mind a belső kialakításnak barátságosnak kell lennie, ugyanis nem titok, hogy a vásárlók oda térnek vissza, ahol valóban jól érzik magukat.
Nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a plázákkal szemben támasztott követelmények idővel változnak: míg 15 éve elképzelhetetlennek tűnt egy bevásárlóközpont multiplex mozi nélkül, addig mára a lakosság médiafogyasztási szokásainak megváltozása eredményeképpen ez már nem előfeltétel.
A tapasztalatok azt mutatják, hogy leginkább az üzletek kialakításában kell követni a külföldi trendeket. Mióta Magyarországon is megtelepedtek a világon mindenhol ismert nagyobb márkák, azóta minden fejlesztéstől ugyanakkora, standardizált helyiségeket várnak el, országtól és várostól függetlenül.
A Köki Terminál azonban gondolt a kisebb, független kereskedőkre is: a metró környékén a múltban is üzletet működtető szolgáltatók a piacon szokatlan, 15–25 négyzetméteres helyiségeket is igényelhetnek az arra kialakított szinten. A szakember szerint a létesítmény különlegességét a tetőn kialakított egyedi kalandpark és a zöld felületek adják, amelyek alkalmasak különféle rendezvények – divatbemutatók, koncertek – megrendezésére is.
