Szaktudást is igényel a földbefektetés
– Miközben a különböző befektetési piacokat sorra érte
el az évek óta tartó gazdasági-pénzügyi válság, minden elemzés azt mutatja, hogy a hazai termőföldpiac elkerülte a megrázkódtatásokat. Mi ennek az oka?
– A magyar termőföldpiac nemcsak a megrázkódtatásokat kerülte el, hanem a válság ideje alatt is stabil, kiszámítható árnövekedést mutatott. A hazai árak az elmúlt három-négy évben is megduplázódtak, míg a többi – ingatlan- és pénzpiaci – befektetési lehetőség gyakorlatilag összeomlott. A pénzpiacok ma is kapkodnak, mert a három legalapvetőbb elvárást – a befektetési biztonságot, a hozamot és a likvidálhatóságot – továbbra sem tudják teljes körűen és egy időben teljesíteni. A termőföld ezzel szemben mindhárom követelménynek megfelel, ezért nem véletlen, hogy a pénzügyi befektetők ide fordulnak. A statisztikák egyértelműen azt mutatják, hogy nemcsak az érdeklődés, hanem a tényleges földvásárlások száma is növekszik.
– A pénzügyi befektetőket
sokan egyszerű „spekulánsokként” tartják nyilván, akik pusztán az árnövekedésre várnak. Az ön megítélése szerint milyen szerepet töltenek be a hazai földpiacon?
– Egyáltalán nem erről van szó, mivel a földpiaci pénzügyi befektetők nem néhány hónapra vagy évre terveznek, hanem sokszor futamidő-meghatározás nélküli megtakarításként vagy célirányosan nyugdíjaséveikre, illetve gyermekeik felnőtté válási idejére vesznek
termőföldeket. Bár a mező-
gazdaság javuló jövedelemtermelő képessége miatt a gazdálkodók földvásárlási hajlandósága is növekszik, a pénzügyi
befektetők is jelentősen hozzájárulnak ahhoz, hogy a kereslet a hazai földpiacon megfelelő
legyen, és az árak tovább emelkedjenek. Ez pedig alapve-
tő kormányzati cél is, hiszen
a 2014-ig tartó, a külföldi föld-
vásárlásokat tiltó magyar moratóriumnak is az az elsődle-
ges értelme, hogy időközben
az itteni és az uniós földárak
közötti különbség csökken-
jen.
– A termőföld ugyanakkor speciális gazdasági és szabályozási szegmensnek számít, ezért a befektetések komoly előzetes tájékozottsági igényt támasztanak. Honnan tudja valaki beszerezni a szükséges információkat, ha pénzügyi befektetőként a földpiac felé fordul?
– Úgy ítéljük meg, hogy számos veszélyt és „öngólszerzési” lehetőséget rejt magában, ha
valaki a termőföldpiacon tapasztalatok nélküli befektetésekbe kezd. Mivel a föld árát számos speciális szempont határozza meg, az egyes ajánlatokat önmagukban nehéz értelmezni. Ha például ma valahol elhangzik egy 800 ezer forintos hektáronkénti árajánlat, az a konkrét sajátosságoktól függően minősülhet jó alkalmi vételnek vagy akár túlságosan drága „átverésnek” is. Ezért megítélésünk szerint már a vásárlások előtt szükség van arra, hogy a befektetők a reális árak megállapításához szakértői segítséget és tanácsadást vegyenek igénybe. Ha ezt nem teszik, könnyen előfordulhat például, hogy olyan területeket vásárolnak, amelyekre uniós támogatás nem jár, így a megvett területek későbbi értékesítése jelentős akadályokba ütközhet.
– Melyek azok a legfontosabb tényezők, amelyeket egy-egy adott földterület árának a meghatározásához figyelembe kell venni?
– A már említett támogathatóság mellett a birtoktestek mérete, a művelési ág, a bérleti díj mértéke és a bérlő személye is fontos szempontnak számít. Emellett lényeges, hogyan helyezkednek el a területek a településekhez és az utakhoz viszonyítva, illetve a birtokméret nagysága a későbbiekben miként fejleszthető. Ezeken kívül számos további speciális tényező is felmerülhet, amelynek a feltérképezése és értelmezése szaktudást igényel. A szakmai befektetők egy részének és a pénzügyi befektetők zömének ugyanakkor nincs meg a kellő földpiaci szakértelme, illetve többnyire idejük sincs a teljes ügyintézéshez. Ezért önmagukban a földpiaci sajátosságokról nehezen tájékozódhatnak, így egyedül általában a megfelelő döntéseket sem tudják meghozni.
– Pénzügyi befektetőknél nyilvánvalóan kevéssé jöhet szóba, hogy maguk műveljék a megvásárolt területeiket, ezért bérbe kell adniuk azokat. Mennyire befolyásolhatja az adásvételeket a bérlők személye?
– Alapvető fontosságú, ki műveli ténylegesen a területeket, illetve milyen a szakértelme, a vagyoni helyzete, vagy mekkora az elhivatottsága. Számos esetben kiderül például, hogy nem feltétlenül a legmagasabb díjat ajánló bérlők a legjobbak. Előfordulhat, hogy aki többet kínál, a területeket nem műveli megfelelően, „kizsigereli” azokat, vagy a bérleti díjat sem fizeti meg. Szakértői közreműködés nélkül jóval nehezebb eljutni odáig, hogy egy-egy helyzetben érdemi befektetői elhatározások születhessenek, és az esetleges károkat, bevételkieséseket meg lehessen előzni. Természetesen mindig a lehető legmagasabb bérleti díj elérése a cél: sok esetben előfordul, hogy jó érveléssel és felkészültséggel egy-egy ajánlatot a kétszeresére lehet növelni, miközben a földeket műve-
lő gazdálkodók sem járnak rosszul.
– Milyen szolgáltatásokat kínálnak ezen a területen?
– A Tiszacash komplex szolgáltatásokat kínál ügyfeleinek, a teljes ügyintézést felvállalja. Folyamatosan ellenőrzi, hogy a tulajdonosok földjeit megfelelően művelik-e, gondoskodik a bérleti díjak megfizetéséről, illetve szükség esetén megteszi a felszólításokat és az indokolt jogi lépéseket is. Lehetséges, hogy pénzügyi befektetőként önálló ügyintézéssel valaki harmincórai éves munkával elintézheti a földügyeit, de az összes fontos teendőt – például a helyszíni ellenőrzéseket – egészen biztosan nem tudja kellő színvonalon ellátni. Ugyanakkor szakértők igénybevételével „munkaráfordításait” évi két órára csökkentheti, és biztos lehet abban, hogy földterületei megfelelő kontroll alatt állnak. Az egész rendszer hasonlóan működik a mindenki által megszokott, biztonságos banki betétlekötési tranzakciókhoz, ahol az ügyfeleknek a megbízási szerződések aláírásán kívül nem kell mást tenniük. A földpiaci adásvételeknél és haszonbérleteknél ügyeik intézését ugyanígy bízhatják szakértői közreműködésre.
