A rövidtávú lakáskiadás szabályozása jelentősen kihathat az ingatlanpiacra

A szigorúbb javaslat szerint 120 vendégéjszakában korlátozzák éves szinten a lakások rövidtávú kiadásának lehetőségét. Idén pedig október és december vége között 30 napos korlátot vezetnének be.

„A budapesti bérleti piac a koronavírus alatt jelentős változásokon ment keresztül. A rövidtávú lakáskiadás teljes eltűnése legfőképpen a belvárosi bérleti piacon okozott 10-30 százalékos bérleti díj csökkenést és jelentős kínálatbővülést, amit a tervezett további szigorítás tartósíthat és további hosszabb távú változásokat okozhat.” – nyilatkozta Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője.

A helyzet az ingatlanpiac szempontjából nem fekete vagy fehér, nagyon sok összetevős folyamat. Társadalmi szempontból például a kedvezőbb bérleti lehetőségek nagyon sokak lakhatási lehetőséghez jutását könnyítik meg, de például az ingatlanállomány megújulásában gátat szabhat, amennyiben a befektetők nem újítják fel a rohamosan öregedő belvárosi lakásokat.

– folytatta az elemzési vezető.

Mennyi lakást érinthet a szabályozás?

Pontos számok nincsenek a rövidtávú lakáskiadásra használt ingatlanokat illetően, de a nagyobb szállásközvetítő oldalakon regisztrált adatok alapján Budapesten 10-15 ezer ingatlan érhető el ilyen célra. Ez a fővárosi lakásállomány csupán 1-1,5 százaléka, a KSH adatai alapján Budapesten 919 425 lakás volt 2019. január elsején. Amennyiben azonban csak a belvárosi lakásállományt nézzük, ahol ezen lakások nagytöbbsége található (V., VI., VII.) akkor már az ingatlanállomány több mint 10 százaléka érintett a szigorúbb szabályozás folyamán.

A három belvárosi kerületben mindösszesen 85 ezer lakás van.

Várható hatások, pro és kontra érvek ingatlanpiaci szempontból

A szűkített vendégéjszakák lehetőségével jelentősen romlik a rövidtávú lakáskiadással elérhető hozamszint. A 32 százalékban maximalizált kihasználtsággal nem lehet elérni az eddigi hozamokat, várhatóan még akkor sem, ha a maradék időben egyéb célra hasznosítja azt tulajdonosa.

Már az elmúlt hónapokban megnőtt az eddig rövidtávú bérleti piacon hasznosított lakások alternatív felhasználása.

Egy részüket a hosszútávú bérleti piacon próbálják kiadni a tulajdonosok, egy másik részük az eladó ingatlanok számát növeli. A rövidtávú lakáskiadásban hasznosított ingatlanok száma, akár harmadára eshet vissza, amivel a 2016-os szintre zuhanna vissza a piac.

Utóbbi okból kifolyólag rövid távon a belvárosi tranzakciószámok emelkedését okozhatja az eladó lakások száma mindkét esetben ez lokálisan megnövekedett kínálatot jelent, amely árkorrekcióhoz, árcsökkenéshez vezethet. A bérleti piacon ez gyorsabb folyamat, az ingatlanárakban várhatóan később fog jelentkezni és hatásának mértéke sem látható ilyen gyorsan. A belvárosi ingatlanárakban egyszámjegyű csökkenést, korrekciót vár a Duna House, aminek mértéke 0-7 százalék lehet az ingatlanállomány szempontjából a belvárosban minimális volt az újépítésű projektek száma, így legtöbb esetben csak a régi lakások felújítása, korszerűsítése segített a megújulásban. Ezeket jellemzően a rövidtávú lakáskiadásra vásárolt lakásoknál tették meg, így ezek elmaradása jelentős romlást okozhat a belvárosi ingatlanállományban.

Bár jellemzően nem hitelből vásárolták ezeket a lakásokat,

akik mégis azoknál várhatóan a jelentős bevételkiesés kényszerértékesítést eredményezhet. Az inkább jellemző készpénzes befektetők várhatóan nyugodtabban kivárnak és figyelik a változásokat, nekik az egyéb más befektetési lehetőségek bizonytalansága miatt, valószínűleg továbbra is jó alternatíva marad az ingatlanbefektetés.

Közvetve hathat a szabályozás az ingatlankezelő szolgáltatások piacára, hiszen a folyamatosan fejlődő szolgáltatási üzletág helyezte nehezedhet az egypólusú (hosszútávú) lakáskiadási piacon.

Nem ingatlanpiaci hatás, de várhatóan a rövidtávú lakáskiadás egyre fehéredő zónába tartó tendenciáját fordíthatja meg a szigorúbb szabályozás és újra a szürke vagy fekete zóna felé tolhatja a szektort.