Ingatlanvásárlási buktató lehet ez is
Egy ingatlannak van piaci és forgalmi értéke, ha pedig lakáshitel is képbe kerül, akkor az úgynevezett hitelbiztosítéki értéket is meg kell ismernünk – írja a Bankmonitor.
A hirdetésekben feltüntetett ingatlanárak többnyire csak irányárak, amelyekből általában 5-10 százalékot még lehet alkudni. Ugyanis az eladók nem szakmai alapon árazzák be az ingatlanjaikat, hanem a legtöbb esetben érzelmi kötődések vannak a túlárazott tulajdonok mögött. A piaci ár azonban már közelebb áll a valósághoz, hiszen nem tartalmazza a bekalkulált alkut. Aztán létezik a forgalmi érték, amely a piaci árnál is pontosabb. Az ingatlan forgalmi értékét értékbecslő határozza meg.
Az értékbecslő figyelembe veszi az ingatlan – és a telek – méretét, építésének évét, a munka és a beépített anyagok minőségét, a lakás energetikai jellemzőit és értékesíthetőségét.
Azt, hogy egy adásvételnél ki járt jól, a vételár és a forgalmi érték viszonya határozza meg. Ha a vételár a forgalmi értéknél magasabb, akkor az eladó járt jól, a vevő viszont jó eséllyel túlárazott ingatlant vásárolt. Ha azonban a vételár a forgalmi értéknél alacsonyabb, akkor a vevő járt jól.
Otthonteremtési támogatás igénybevételénél számít az árkülönbözet
A vételár és a forgalmi érték közötti túlzott különbség azonban akár galibát is okozhat, mégpedig az otthonteremtési támogatások – CSOK Plusz, falusi CSOK – esetében. Ha ugyanis az értékbecslő által meghatározott, becsült forgalmi érték és a vételár között 10 százalékot meghaladó különbség van, akkor az igénylést a bank elutasítja
– olvasható a Bankmonitor oldalán.
Aki így jár, annak másik ingatlant kell választania, vagy az eladónak a vételárat a megfelelő szintre kell csökkentenie.
Lakáshitelnél a hitelbiztosítéki értéket nézi a bank
A bank minden esetben kirendel egy független értékbecslőt, aki a korábban említett szempontok alapján meghatározza az ingatlan becsült forgalmi értékét. A bank ez alapján meghatározza az ingatlan hitelbiztosítéki értékét, ami a forgalmi értéknél jellemzően 10-30 százalékkal alacsonyabb. A csökkentésre azért van szükség, mert a bankoknak ügyelniük kell arra, hogy a kihelyezett jelzáloghitel mögött mindig megfelelő ingatlanfedezet legyen. Ezért ilyenkor olyan értékkel számolnak, amennyiért jó eséllyel három hónapon belül eladható az ingatlan.
Budapesten és a nagyvárosokban a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknek akár a 95 százaléka is lehet, a kisebb városokban 80-85 százalék, az egyéb településeken 70-75 százalék körül van.
A hiteljogosultsági feltételeknek megfelelő, első saját lakást vásárlóknak elég lehet 10 százalék önerő is, egyébként 20 százalék az elvárás. Önerő nélkül is lehet ingatlant vásárolni, ám ilyenkor a megvásárolni kívánton túl további ingatlant vagy ingatlanokat is be kell vonni pótfedezetként az ügyletbe. Ebben az esetben az ingatlanok összértékének körülbelül a 80 százaléka lehet a hitelösszeg.
| Egy átlagosnak számító ingatlan értékbecslése 50-60 ezer forint költséggel járhat, ám ezt akciósan a bankok egy része utólag jóváírja a hitel folyósítását követően. Nem elég azonban, hogy a hitelbiztosítéki érték bőven alatta marad a forgalmi értéknek, a bankok ennek is legfeljebb 80-90 százalékát hitelezik meg, a többit önerőként magának az adósnak kell előteremtenie. Ezt egyébként maga a Magyar Nemzeti Bank írja elő a számukra. |
Sziget Fesztivál: részvénycsomagokkal stabilizálnák a cég helyzetét – a korán érkezők kevesebbet fizetnek, egy rég várt felújítást is bejelentettek
