Legyenek körültekintők a bérlők!

Sok buktató várhat a bérlőre, ha nem elég körültekintő a helyiségbérleti szerződés megkötésekor, illetve előzetesen nem tájékozódik kellőképpen a körülményekről – figyelmeztetett Horváth Gyula ügyvéd, a Dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Iroda munkatársa. Nemkívánatos következményei lehetnek ugyanis annak, ha nem tisztázza például, hogy kivel köt szerződést, az jogosult-e bérbe adni a helyiséget, ennek használatát, az üzletmenetet nem akadályozhatja-e valami, például egy lakóközösségi korlátozás.

Nem mindegy, hogy állami, önkormányzati helyiséget vesz bérbe vagy magáncéggel, magánszeméllyel köt szerződést az érintett, ugyanis a tulajdonosoktól, illetve a bérbeadóktól függően más-más szabályok az irányadók. Az állami – így általában a minisztériumok kezelésében lévő – helyiségekre vonatkozó speciális előírásokat a tárcák maguk szabályozzák, rendeletekben. Az önkormányzatoknak szintén van rendeletalkotási joguk, ennek következtében az idevágó szabályok Budapesten például kerületenként is változhatnak. Vagyis számos eltérő rendelkezés érvényesülhet a törvényihez képest, ezeket nem szabad figyelmen kívül hagyni a bérlet megfontolásakor. Természetesen az sem közömbös, hogy a bérbeadó nem áll-e végelszámolás, felszámolás vagy végrehajtási eljárás alatt.

Eddig csak az állammal kötött vagy az önkormányzati bérletnél volt kötelező az írásbeliség, március vége óta azonban már minden szerződés megkötésénél, így természetesen a módosításánál és a megszüntetésénél is – hangsúlyozta Horváth Gyula. Ám még ez előtt lényegi kérdés lehet a bérbeadó jogcíme a birtoklásra, valamint az, hogy volt-e másik bérlője a kiszemelt üzlethelyiségnek. Ha a bérbeadó a tulajdonos, és bérlő nincs, úgy megköthető a szerződés. Gyakori azonban, hogy egy előző bérlő után jutnak a bérleményhez. Ilyenkor igencsak fontos meggyőződni arról, valóban üres-e. Előfordulhat, hogy a korábbi bérlő a felmondást – ha jogszerű is volt – nem fogadta el, nem ürítette ki a helyiséget. Ilyenkor csak bírósági határozattal lehet kitenni, mindaddig birtokvédelem illeti meg, és a tortúra elvihet másfél-két esztendőt is, azaz alaposan megbánhatja a cég, hogy nem nézett inkább más helyiség után.

Állami ingatlanoknál a kezelő hasznosítási joga némileg korlátozott. A leendő bérlőnek feltétlenül tanácsos tájékozódni arról, megvannak-e a bérbeadáshoz a megkövetelt hozzájárulások, egyáltalán: az ingatlan kezelője jogosult-e a bérbeadásra.

Megszokott a lakóház udvaráról nyíló üzlethelyiség, mégis az érdekeltek nemigen figyelnek arra, hogy az udvarba való bejutás jogi értelemben biztosított-e. Mert hiába tartaná este nyolcig nyitva az üzletet, ha a társasház döntése értelmében hatkor be kell zárni a kaput. Ilyenkor kénytelen igazodni a döntéshez, mert az udvar a társasház közös területe. Az ingatlan hasznosításához egyébként nem szükséges a lakóközösség hozzájárulása, de sok probléma adódhat abból a társasházi törvényi szabályból, hogy ha a lakóépületben lévő nem lakáscélú helyiség hasznosítási módját megkívánják változtatni, akkor ezt a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti – a közvetlenül érintett tulajdonostársak kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló – legalább egyszerű szavazattöbbségű határozattal megtilthatja. Így például nem engedi meg, hogy az eddig irodaként használt területen éttermet alakítsanak ki.

Amennyiben a bérlőnek a rendeltetés megváltoztatásához hatósági engedélyt kell kérnie, az engedélyező szervek kötelessége a társasházi közös képviselő megkeresése, hogy kérje ki a közgyűlés véleményét. Ha a közgyűlés tiltó határozatot hoz, úgy nem adható ki az engedély. Azért fontos ezeket a kérdéseket időben tisztázni, mert a bérlő nem hadakozhat a társasházzal, hiszen ő a bérbeadóval áll kapcsolatban. Ha korlátozzák a jogait, akkor csak vele szemben tud fellépni, a társasház ellen nem.

A magántulajdonú helyiségek bérletére – a lakástörvény keretei között – a felek megállapodása az irányadó.

A magántulajdonú helyiségek bérletére – a lakástörvény keretei között – a felek megállapodása az irányadó. Fontos tisztázni Milyen tulajdonú helyiségről van szó

A bérbeadó jogcímét

a bérbeadásra

A korábbi bérlő jogi helyzetét

A lakóközösség hozzáállását

Nem folyik-e csődeljárás, végrehajtás-->