Ingatlanlízing: speciális finanszírozási forma
Az elmúlt évek során folyamatosan bővült az ingatlanokhoz kapcsolódó finanszírozási konstrukciók választéka. A rendszerváltozás óta a jogi környezet változása jelentősen átalakította a beruházások finanszírozására irányuló döntéseket, és számos olyan finanszírozási formát - köztük az ingatlanlízinget - emelte ki, amelyek a főként hosszú távú finanszírozásra adtak megoldást.
Az ingatlanlízing általában saját erő nélküli, hosszú távú finanszírozási forma, futamideje akár 10, 15, 20 év is lehet, a lízingelő likviditását nagymértékben kíméli és a lízingdíj csökkenti a társasági adó alapját. Az azonos összegű lízingdíjak jól tervezhető költségek. A finanszírozás szorosan az ingatlanhoz kötődik, ezért biztonságos a lízingbevevőnek és a finanszírozónak egyaránt.
A konstrukció alapja, hogy a lízingbeadó adásvételi szerződés keretében, a lízingbevevő számára ismeretes és az általa elfogadott feltételek mellett megvásárolja a lízingbevevő által megjelölt ingatlant, és az ingatlanon (telken), épületet létesít, vagy már meglévőt átvesz, hogy a telket az épülettel együtt a lízingbevevőnek használatra átengedje. A használat elsődleges ára a lízingdíj.
A lízingbevevőnek a finanszírozási döntésének meghozatala és a megfelelő konstrukció kiválasztása előtt nagyon fontos rögzítenie, hogy hosszú távon milyen üzleti stratégiát követ, milyen számviteli módszer (magyar, IAS, US GAAP) alapján konszolidálja cégcsoportját. Elemezve az egyes modellek előnyeit és korlátait, meg kell határozni, hogy mérlegen belül megjelenő (pénzügyi lízing) vagy mérlegen kívüli (operatív lízing) finanszírozási formát preferálnak, fontos-e a lízingdíj teljes költségelszámolása (operatív lízing bérleti jellegéből adódó előny). Speciális ingatlanlízing a lízingbe vevő cég már meglévő ingatlanának finanszírozása visszlízing (sale and lease back) keretében: a lízingtársaságnak, hasonlóképpen a banki finanszírozáshoz, igen körültekintő hitelképességi vizsgálatot kell folytatnia, így azonnal felismeri és kizárja, hogy e formát az ügyfél likviditási gondjai kezelésére igényelje.
A speciális finanszírozás speciálisan képzett szakembereket igényel. Érdemes olyan lízingtársaságot keresni, amely biztos banki, pénzügyi háttérrel rendelkezik, továbbá olyan tapasztalatokkal és szakembergárdával, amely lehetővé teszi, hogy a legmegfelelőbb finanszírozási konstrukciót találja meg az ügyfelei számára. A lízingbevevő és lízingbeadó közös sikerének titka az egyedileg, ügyletre szabott konstrukció.
A lízingügyletek túlnyomó többségét teszik ki az úgynevezett zöldmezős beruházás keretében épülő termelőcsarnokok, logisztikai, raktározási célú épületek. A lízingbevevők ilyen esetekben szívesen igénybe veszik a lízingtársaság opcionálisan felkínált finanszírozáson kívüli szolgáltatásait, mely az épület kulcsrakész átadásáig terjed. A nagyobb projektek közül említeném a General Electric veresegyházi, a Philips győri termelőcsarnokát, vagy a Tibbet and Britten üllői raktárbázisát.
Terjed a kereskedelmi célú ingatlanok, áruházak, bevásárlóközpontok, irodaházak, szállodák ingatlanlízing keretében történő finanszírozása is térségünkben. Cégünk finanszírozta - többek között - a nemrégiben megnyílt Giga Kika Áruházat és a székesfehérvári Novotel-szállodát.
Magyarországon az ingatlanlízing területe csupán mintegy 6-7 éves múltra tekint vissza, 2001-ben 3 százalékot képviselt az teljes lízingforgalomból. A lízingtársaságok közül még mindig kevesen vállalják fel a lízingnek e területét, sok esetben az egyedi üzleteket közvetlenül külföldről kötik és bonyolítják le. Ennek oka főleg a hosszú futamidőben, a bonyolult adminisztrációban és a magas tőkeigényben, az ingatlanszakma szövevényes törvényi szabályozásában rejlik.
Az ingatlanlízing még nem elismert helye és potenciálja - megfelelő publicitás mellett - folyamatos növekedést eredményezhet, s hosszú távon elérheti a nyugat-európai országokban megszokott 20-30 százalékos piaci részesedést is az ingatlanfinanszírozási palettán. Természetesen mindehhez szükséges egy stabil piacgazdaság, stabil piaci szereplőkkel, alacsony szinten tartott infláció és a tulajdon prioritásának feladása gazdálkodó szervezeteknél; hogy e forma általánosan elterjedt gyakorlattá váljon.
Dr. Magasházi Anikó
ügyvezető igazgató
HVB Leasing Hungary Rt.
