Növekvő pénzintézeti szerep
Egyre nagyobb szerepet játszanak a bankok az ingatlanpiaci finanszírozásban. A korábbi, túlnyomórészt saját zsebes, illetve a vállalkozások által egyéb befektetői köröktől szerzett hitelkeretből történő finanszírozás visszaszorul. Az elemzők többségének meglátása szerint azonban a mind nagyobb intézményi rugalmasság megteremtésén túl számos jogszabályi változtatás is szükségessé válhat a rendszer mind olajozottabb működése érdekében.
Az elmúlt két év a bankok projektfinanszírozásban vállalt mind erőteljesebb szerepét hozta az ingatlanszektorban - állítja Faragó Balázs, a Freund Projekt Management ingatlanfejlesztő ügyvezető igazgatója. Ezt megelőzően a lakásfejlesztések sajátos cash-flow szerkezetének - a kiadások és bevételek eltérő időzítésének - kiegyenlítése jelentős kihívás elé állította a vállalkozásokat: ezt a problémát azonban a bankok megjelenése intézményesítheti, ezzel megkönnyítve az arra érdemes tervek kivitelezését.
Az egyes finanszírozási feltételek számos tényezőtől függnek, így azokról egységes képet adni igen nehéz feladat lenne. Az első döntés a pénzintézet részéről az, hogy egyáltalán vállal-e részvételt a finanszírozásban. Ezt azért fontos hangsúlyozni, mert ez a kérdés többnyire nem a részletes feltételekhez kapcsolódó alkufolyamat része, hanem attól független döntés. A bank először magáról a projektről dönt, a konkrét feltételek - köztük a hitelkamatok - meghatározása csak a folyamat második részében esedékes.
Ilyen értelemben tehát nem jellemzi túlzott kockázatvállalási hajlandóság a hazai pénzintézeteket: a nagyobb bizonytalanság nem kompenzálható az elvárt hozam magasabb szintjével. A konkrét feltételek kialakításakor meghatározó szerepet játszik az önerő és a kamat mértékének, illetve a biztosítékok körének meghatározása. Az ennek folyamán követett elvek pénzintézetenként, de még a konkrét projektek függvényében is jelentős eltérést mutatnak - teszi hozzá az igazgató.
A rendszer mind hatékonyabb működése érdekében a közeljövőben jogszabályi változtatások is szükségessé válhatnak - fejtette ki nemrégiben tartott tájékoztatóján Oszlányi Zsolt, az OTP Bank ügyvezető igazgatója, az OTP Jelzálogbank elnök-vezérigazgatója. A jelenlegi körülmények között ugyanis a fejlesztésbe kezdő vállalkozások legfeljebb tízmillió forint hitelt igényelhetnek, 6 százalékos teljes hiteldíjmutató (thm) mellett a társasház-építkezésekhez - tette hozzá. Ez az összeg ráadásul csak a lakások építésére fordítható, a közművesítés, a lakóparkokhoz kötődő teljes szolgáltatáscsomag költségei egyelőre nem fedezhetők kölcsönökből. Az igazgató véleménye szerint a nyilvántartási rendszer is reformra szorulna, a jelenlegi állapotok szerint ugyanis a jelzálog csak kész lakásokra jegyezhető be, a félkész építkezéseknél ilyen lehetőség nincs. Ez a korlátozás számos jogosult elől zárja el az olcsó hitel felvételének lehetőségét.
A jogszabályi háttér nem kellő rugalmasságáról számol be Ezer Rezső, az Andersen tanácsadó cég ingatlanfinanszírozással foglalkozó munkatársa is. Mint elmondta: a jelenlegi szabályozás a kisebb, 30 millió forintot meg nem haladó értékű ingatlan fejlesztését támogatja. Problémák elsősorban a limitet meghaladó értékű fejlesztések esetén jelentkeznek, ott azonban nagy számban. A szükséges forrás megszerzésének nehézsége mellett a szabályozó sokszor nem egyértelmű rendelkezése is gondot okoz. Ebbe a körbe tartozik az a rendelkezés is, mely a társasházi ingatlanokhoz parkolók létesítését írja elő. Az ehhez szükséges forrás előteremtéséhez azonban támogatást nem nyújt - teszi hozzá.
A pénzintézetek döntését megkönnyítendő a vállalkozások többsége az egyes projektekre elkülönített társaságokat hoz létre - mutat rá Faragó. Ezáltal lehetővé válik az egyes fejlesztéseknek a többi üzletfolyamattól elkülönített vizsgálata, ami a bankok számára is megkönnyíti a döntéshozatalt.
Mindezek mellett a piac jelenlegi helyzete nem ad okot az aggodalomra. A Portfolio internetes gazdasági magazin értesülései szerint 2001-ben 7 százalékkal több építési engedélyt adtak ki, mint az azt megelőző évben. A fejlesztő cégek többsége mára alkalmazkodott az újabb keresleti tendenciákhoz is, és elsősorban kisebb lakásokat épít. Ennek eredménye, hogy egy erőteljes "garzonosodási hullám" látszik megindulni a fővárosban, az új fejlesztések ugyanis jelentős hányadban szoba-konyhás konstrukciókat kínálnak. Ez a váltás ugyanakkor igen könnyen túlkínálathoz vezethet ebben a szegmensben - figyelmeztet Somfalvi Péter, a Home Center Kft. értékesítési vezetője.
László Gergely
