Új utakon a jelzálog-hitelezés

Az, hogy miért pont most kerülhet sor a termékpaletta ilyen irányú bővítésére, több tényező függvényeként alakult, ezek közül is kiemelkedik azonban a nemzeti földalapnak (nfa) a pénzintézetek felé nemrégiben tett garanciális felajánlása. Az nfa ugyanis egy olyan megállapodás megkötésének lehetőségét kínálta fel a bankok számára, melynek alapján azok nemfizetési kockázatát - a birtokrendszer állami alakításában piaci eszközökkel először szerepet vállalva - jelentős mértékben magára vállalta. A megállapodás lényege, hogy azon pénzintézetek esetében, melyek a korábbi gyakorlattól eltérően ingatlanok mellett ezentúl termőföldet is elfogadnak a nyújtott hitel fedezetéül, a földalap vállalja, hogy a földet megveszi, ha az adósok valamilyen ok miatt nem törlesztenek. A hatályos jogszabályok a jogi személyekre - ilyenek a pénzintézetek is - földszerzési tilalmat mondanak ki, így a jelzálogjogot a bank javára jegyzik ugyan be, szükség esetén tulajdonosi jogokat mégsem érvényesíthetne követelései behajtásának érdekében. Ez a probléma azonban a megállapodás által megoldottnak tűnik.

Az új konstrukcióval elsőként jelentkező pénzintézet az OTP Bank volt, azóta azonban az FHB Földhitel- és Jelzálogbank is aláírta az nfa-szerződést. A földalap ugyanakkor több más pénzintézettel is tárgyalásokat folytat, így többek között a Raiffeisen Bank, a HVB Bank, a Magyar Külkereskedelmi Bank, a Kereskedelmi és Hitelbank, valamint a Takarékbank is közel azonos tartalmú szerződés aláírására készül. A lényegi feltételek - mint ahogy azt az nfa képviselői többször hangoztatták - valamennyi pénzintézet számára azonosak lesznek. A konstrukcióban alapvető követelmény, hogy a bankoknak a földérték meghatározását azokra a vagyonkezelő szakemberekre kell bízniuk, akik szerepelnek a földalap úgynevezett közbizalmi listáján. További megkötésként az nfa a vagyonértékelést a hitelkihelyezések előtt saját rendszerén belül felül kívánja vizsgálni.

A pénzintézetek a földalap által nyújtott garanciális elem segítségével nagymértékben csökkenthetik a hitel után fizetendő kamatban felszámított kockázati felárat. A konstrukciót még vonzóbbá teszi, hogy az állam meghatározott további megkötések teljesülése esetén a magángazdálkodók - így az egyéni gazdálkodók, őstermelők, valamint a családi gazdálkodók - számára kamattámogatást is biztosít. Ennek feltétele többek között a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium (FVM) által kiadott rendelet szerint, hogy a hitelt termőföld megvásárlására - legfeljebb 300 hektár birtoknagyság eléréséig -, vagy ahhoz tartozó telephely megvételére, létesítésére, illetve korszerűsítésére fordítsa az igénylő. Előbbi esetében a támogatott hitel mértéke 1 és 150, utóbbinál pedig 1 és 100 millió forint közötti lehet. A kamattámogatás mértéke a hatályos jogszabály szerint a termőföldtulajdon 100 hektárig történő növelését célzó hitelösszegre a jegybanki alapkamattal számított kamat 50 százaléka, az azt meghaladó értékre, valamint a telephely megszerzésére irányuló hitelösszeg esetében pedig az így számított kamat 40 százaléka. A családi gazdálkodók további 10 százalékpont támogatás igénybevételére jogosultak.

Támogatás nyújtására abban az esetben van lehetőség, ha a hitel után felszámított kamat mértéke nem haladja meg a jegybanki alapkamat - jelenleg 9,5 százalék - plusz 4 százalékpontos mértéket. Az OTP Bank az általa újonnan bevezetett hitelkonstrukció feltételeit is ehhez a megkötéshez igazította, ennek megfelelően az egyéni vállalkozók, őstermelők, családi gazdálkodók által felvett, termőföldvásárlásra fordítandó hitel kamatát 13,5 százalékban állapította meg - mondta kérdésünkre Hegedűs Éva ügyvezető igazgató. A támogatásban nem részesülő magánszemélyek 15 százalékos kamat fizetésére kötelesek. Az OTP Bank a termőföldet fedezetként lakásvásárlás céljára, illetve általános jelzáloghitel biztosítékaként is elfogadja. Az igazgató hosszú távon az új termék sikerére számít, az idén azonban még mérsékelt, 10 milliárd forint alatti hitelösszeg kihelyezését tartja reálisnak.

A jelzálogbankok közül elsőként az FHB kötött megállapodást a nemzeti földalappal, a pénzintézetnél augusztus 1-jétől lehet igényelni az ilyen célú hiteleket.

Gyuris Dániel vezérigazgató az FHB kereskedelmi bankokkal szembeni előnyét a hosszabb futamidejű hitelek terén látja biztosítottnak. (Az állami kamattámogatás megszerzésének rendeletben előírt minimális feltétele ugyanakkor ötéves futamidő.) Az FHB az idén nem számít kimagasló érdeklődésre, a kihelyezések megugrását a jövő évtől tartják valószínűnek.

A Raiffeisen Bank és a földalap között még zajlanak az egyeztetések, a pénzintézet a konstrukció elindítását augusztus végére tervezi - mondta lapunknak Liszt Alexandra termékmenedzser. A bank az új terméktől a hiteligények egyenletes növekedését reméli.

A napokban köti meg a szerződést az nta-val a Magyar Takarékszövetkezeti Bank Rt. is. Mint azt a bank illetékese elmondta, esetükben a megkötésre kerülő szerződés adta lehetőséggel a Takarékbank mellett elsősorban a 165 integrált takarékszövetkezet tud élni, közülük is természetesen azok, akik e szerződéshez csatlakoznak.

Az új termékkel kapcsolatban szinte valamennyi pénzintézet úgy vélekedik, hogy a lakás alapú jelzálog-hitelezéshez hasonlóan annak sikerét egy kritikus kamatszint elérése biztosíthatja majd. Legtöbbjük meglátása szerint a támogatással együtt nyújtott hitelek kamatszintje megfelel ennek az elvárásnak. Amennyiben valamely hiteligénylő teljesíti a kamattámogatás nyújtásához szükséges feltételeket, annak ez a jelenlegi jegybanki kondíciók mellett reálisan évi 8-9 százalékos kamatterhet jelenthet. Ezzel szemben az, aki az említett kedvezmények igénybevétele nélkül tervezne hitelfelvételt, a legtöbb pénzintézetnél évi 15 százalékot is meghaladó hiteldíjjal kell számoljon.

A kedvezőnek tűnő feltételeket ugyanakkor a bankok részéről nem kevés kritika is éri. Ezek közül az egyik leggyakrabban hangoztatott a támogatás mértékének jegybanki alapkamathoz rögzítése. A pénzintézetek szerint ez a megközelítés nem áll összhangban a piaci forrásszerzés valós költségeivel, sokkal szerencsésebb megoldás lenne a lakáshitelekhez hasonlóan a maximális hiteldíjat egy ÁKK-referenciahozamhoz igazítani. A rendeletből a kamatperiódus hossza sem derül ki egyértelműen, illetve nem világos, hogy a feltételeket az alapkamatszint változtatásakor - amire az elmúlt hónapokban bőven akadt példa - ki kell-e igazítani. A kamattámogatást igénylők számára pedig a legjelentősebb problémát az jelentheti, hogy a hitelteher támogatott része csak az év végeztével igényelhető vissza, addig a teljes kamatösszeg befizetésére kötelesek.