Észszerű okokból szigorított az MNB

A lakáshitelt felvevő ügyfelek biztonsága és a kiszámítható törlesztőrészletű, fix kamatozású lakáskölcsönök további térnyerése érdekében a Magyar Nemzeti Bank (MNB) pénzügyi stabilitási tanácsának (PST) döntése értelmében idén októbertől módosulnak az adósságfékszabályok. 2018. október 1-jétől az új, öt évnél rövidebb kamatperiódusú forint-jelzáloghitelek felvétele esetén az adós havi törlesztőrészleteinek összege nem haladhatja meg a rendszeres havi nettó jövedelem 25, illetve – 400 ezer forintot meghaladó igazolt jövedelem esetén – 30 százalékát –, azaz a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) 25, illetve 30 százalékra csökken. Öt évnél hosszabb, de tíz évnél rövidebb kamatperiódusú új forintalapú jelzáloghiteleknél az arány a PST döntése szerint a rendszeres havi nettó jövedelem 35, illetve 40 százaléka lehet. A tanács egyedül a legalább tíz évre vagy a futamidő végéig fixált kamatozású forint-jelzáloghitelek esetében tartotta fenn az eddig érvényes 50, illetve 60 százalékos JTM-limiteket. Az elmúlt években látható nominális és reálbér-emelkedésre tekintettel a magasabb arányú törlesztőrészletek vállalását a rendelet 2019. július 1-jétől a mostani 400 ezer helyett 500 ezer forintban írja majd elő.

Az MNB értékelése szerint a rövidebb kamatperiódusú lakáshitelek törlesztőrészlete gyakrabban megváltozhat, s ez a változás a jelenlegi kamatpályát látva a kamatok emelkedése, ezért a hitelek törlesztőrészletének emelkedése irányba hat. Következésképp az ilyen hiteleket felvevő ügyfeleknek kellő jövedelemtartalékkal kell rendelkezniük, hogy a hitelek visszafizetése problémamentesen megvalósuljon.

Az új JTM-szabályozás bevezetéséről az MNB egyeztetett a piaci szereplőkkel. A Világgazdaság információi szerint a pénzintézetek számára is fontos volt, hogy a szigorítás szabályozásként jelenjen meg, mert csak ez biztosíthatta a piaci versenyre gyakorolt semleges hatást.

A hitelek harmada

A Magyar Nemzeti Bank legutóbbi makroprudenciális jelentéséből kiderül, hogy a változtatás érdemi visszafogó hatása a szigorítás mértékéhez képest enyhe: a változó kamatozású, maximum hároméves kamatperiódusú új hitelek alig több, mint harmadát (34,5 százalék) folyósították a vizsgált időszakban 30 százalék feletti JTM-mutatóval. Az is látható, hogy a hosszan fixált hitelek esetében is csak szerény mértékben nagyobb a magas jövedelmi kitettséget jelző hitelek aránya (36,2 százalék). A jelentésben szereplő adatoknál alaposabb bontásból az derül ki, hogy a legmagasabb, 29,1 százalékos átlagos JTM-értéket a tíz éven túli rögzítés mellett folyósított lakáshitelek terén lehetett kimutatni, ami észszerűnek tűnik. E tekintetben tehát akár azt is mondhatnánk, hogy nem volt égető szükség a lépésre.

Hosszú futamidő,

magas hitelösszeg

Az MNB legfrissebb, a 2017-es hitelezést összefoglaló adatait elemezve ugyanakkor hamar ráébredünk arra, hogy igenis lépni kellett. Tudniillik az öt-tíz éves, illetve a tíz éven túli kamatfixálási banki szerződések átlagos futamideje lényegében a kamatperiódushoz kötődik. Előbbinél a tíz évet alig meghaladó 123 hónap az átlagos futamidő, míg a hosszabb hiteleknél a végig fix kölcsönök esetében észszerű tizenöt éves futamidőt adja ki a 183 hónapos átlagos futamidő. Mindez azt jelenti, hogy a hosszan fix hiteleknél a kölcsön teljes futamideje alatt maximum egy alkalommal árazódhatnak át a kamatok, drágítva a törlesztőrészleteket. Megdöbbentő tény azonban, hogy a rövidebb kamatperiódusú hitelek futamideje számottevően hosszabb: a három–öt évre fixált hitelek esetében 195, az egy–három éves kamatperiódusnál 183, míg a változó kamatozású hiteleknél 243 (!) hónapos az átlagos futamidő. Kell-e mondani, hogy semmilyen kiszámíthatóságot nem jelent a hitelezettek számára, ha a futamidő alatt nyolcvanegy alkalommal módosulhat a törlesztőrészlet – a háromhavi Buborhoz kötött hitelek esetén. S bár az MNB átlagos JTM-mutatója, ahogy láttuk, a változó kamatozású hitelek terén rendkívül alacsony – a jegybank az éven belül változó kamatozású hiteleknél 26,5 százalékos átlagos JTM-terhet mért –, felvetődik a kérdés, hogy ez a kedvező adat mennyiben köszönhető annak, hogy a változó kamatozású hiteleknél a JTM-korlátokhoz a futamidők hosszabbításával alkalmazkodtak a hitelfelvevők (és a hitelnyújtó bankok)? Önmagában persze nem baj, ha – észszerű határokon belül – a futamidő eltolásával csökkentjük a törlesztési terhet, ám azt látni kell, hogy e lépés erőteljesen növelheti a visszafizetendő összeget, s aránytalanul hosszú ideig lekötheti az adós jövedelmét, ami szintén makroprudenciális probléma lehet. Ráadásul – miként már jeleztük – épp a csökkenteni akart törlesztőrészlet esik áldozatául annak, hogy a változó kamatozás mellett nagymértékben megnő a kamatok átárazódásának száma, s az induló, kedvező törlesztőrészlet hamar a múltba veszhet. (Érdekes szabályozói kérdés, hogy a szigorodó JTM-szabályok miatt miképp lehet majd megakadályozni a futamidők említett okból való bővülését.)

E téren érdekes volt látni a bankok egy részének azon törekvését, hogy a Minősített fogyasztóbarát lakáshitel (MFL) szabályainak bevezetésekor a kínálati listában a nyújtható legalacsonyabb, hároméves futamidejű terméket is bevezették, ahol a kamatkockázat, a hitelek átárazódásából származó veszély szintén nagyobb, ugyanakkor az ügyfél törlesztőrészlete az alacsonyabb kamatbázis miatt csak kismértékben tért el a változó kamatozású konstrukcióktól. A Budapesti Kamatswap Ügyletek (BIRS) mutatója hároméves időtávban a fele (0,37 százalék) volt januárban az ötéves mutató 0,76 százalékos értékének, s mélyen elmaradt a tízéves BIRS-től (1,73 százalék). A különbség azóta arányaiban jelentősen csökkent: július első napján a hároméves BIRS már 1,56 százalékon állt, miközben az ötéves érték 2,13 százalékra, míg a tízéves 3,03 százalékra emelkedett. Az a tény, hogy a nagymértékű kamatelőny alaposan erodálódott, azt vetíti előre, hogy az új kibocsátású MFL-kölcsönöknél az eddig három- és ötéves terméket kínáló bankok különösebb szívfájdalom nélkül elengedik majd e futamidőket.

Szintén a változó kamatozású hitelek arányának visszaszorítását indokolja az MNB azon kimutatása, amely szerint az átlagos szerződéses összeg tekintetében a legnagyobb összegek a változó kamatozású kölcsönöknél állnak fenn. Amíg a tíz évet meghaladó törlesztőrészletű hitelek esetében az átlagos hitelösszeg 6 millió forint alatt marad, s hasonló értékű az öt–tíz éves fixálás is, addig az egy–három éves fixálásnál 6,15, míg az elmúlt hónapokban – főleg a Minősített fogyasztóbarát hiteleknél – legkedveltebb három–öt éves kamatciklusú hiteleknél 7 millió forint körül volt az átlagos hitelösszeg. Ám a változó kamatozású hitelek esetében az átlagos szerződéses összeg 8 millió forint felett járt a 2017-es folyósításoknál, ami ismét a nagyobb kitettség jele.

Területi szabályok is jöhetnek?

A már említett makroprudenciális jelentés szerint a JTM tehát önmagában nem okoz nagyobb problémát, a hitelfékszabályok esetében szemlátomást a hitelfedezeti mutatóra (HFM) vonatkozó szabályok terén érződik inkább a határok feszegetése. Ennek azonban nincs kihatása a jövedelmi helyzetre. Itt legfeljebb akkor várható gond, ha az ingatlanpiaci árak esésnek indulnak, s így a fedezetül szolgáló lakások piaci ára és a fennálló hiteltartozás közötti rés csökken vagy eltűnik, aminek kapcsán fontos azt is figyelemmel kísérni, hogy a kölcsönök ekkora aránya hordoz-e magában ikerkockázatot. 2017 első két negyedévében a folyósított hitelösszeg közel harmadát 70 százalékos HFM-, hatodát pedig 40 százalékos JTM-szint felett folyósították, miközben e tartományok metszetébe a folyósításnak csekély aránya esett. Ám fontos arra is felhívni a figyelmet, hogy míg vidéken a dupla kockázatú hitelek aránya a 2015-ös 5,72 százalékról 5,15-ra mérséklődött, addig a 70 százalék feletti HFM-értékkel és a 40 százalék feletti JTM-értékkel folyósított lakáscélú jelzáloghitelek aránya Budapesten a 2015-ös 6,1-ről 2017 első fél évének végére 6,51 százalékra nőtt. Az MNB eddig következetesen tagadta, hogy regionális hitelfékszabályok megalkotásában gondolkodna. Több szakértő szerint azonban az ingatlanpiaci változások – például az ingatlanok kiadásából származó bevételek csökkenése és a banki kamatok emelkedése miatt a teljes portfólió bő harmadát kitevő befektetési céllal vásárolt lakások piacra kerülésével nagyban csökkenő ingatlanárak – miatt a későbbiekben igenis helye lehet a területi adósságfék-szabályozásnak is.