Kevésbé megfizethetők a budapesti lakások
Míg 2013-ban az átlagbérnél alacsonyabb volt az átlagos négyzetméterár a budapesti kerületek jelentős részében, addig 2018-ban már egyik kerületről sem lehet ezt elmondani – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) májusi lakáspiaci jelentéséből. A fővárosi átlagbér hat éve 208 ezer forint volt, 2018-ra 285 ezer forintra kúszott fel, ami 38 százalékos emelkedés, ezalatt viszont a budapesti négyzetméterárak egy kerület kivételével több mint a duplájukra nőttek. Ez azt jelzi, hogy sokkal kevésbé megfizethető a fővárosi lakosoknak a lakásvásárlás, illetve az áttételes hatások miatt a bérlés is.
Bár Budapest egészét tekintve a lakásárakra a gazdasági fundamentumok által indokolt szinthez képest felülértékeltség jellemző, ez azonban nem egyenletesen jelenik meg a főváros egyes kerületeiben. A fővárost öt nagy, eltérő jellegű területre osztotta fel az MNB tanulmánya, ezekben a városrészekben merőben eltérő lakáspiaci folyamatok figyelhetők meg. A történelmi belvárosban (I. és V. kerület) csupán a lakásállomány 4 százaléka található, ráadásul az elhelyezkedés is kedvező, emiatt kiemelkedően drága terület, az átlagos négyzetméterár 770 ezer forint volt tavaly – 53 százalékkal magasabb, mint a fővárosi átlag. Az értékesített ingatlanok medián kora a legmagasabb – 1915-ben épült a középérték –, mivel a fejlesztési területek korlátozottak. A magas árakban szerepet játszik, hogy kiemelkedően nagy a külföldi vásárlók aránya, 2018-ban az eladott lakások 23 százaléka nem magyar tulajdonoshoz került.
A főváros második legdrágább része Buda (II., III., XI., XII. kerület), tavaly 574 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. Itt láthattuk a legszerényebb emelkedést 2013 és 2018 között, ami többek között az eleve magas áraknak tudható be. Budán található a teljes fővárosi lakásállomány negyede. Mivel a külföldi lakásvásárlók aránya az országos átlaggal megegyező, és az értékesített lakások medián mérete 60 négyzetméter volt, ezért valószínű, hogy itt a lakhatási célú vásárlások voltak jellemzők. A meglévő állomány 2,3 százalékát kitevő volt az újlakás-fejleszés a budai kerületekben, ez nagyjából megegyezik a budapesti átlaggal.
Pest belvárosában (VI., VII., VIII., IX., XIII. kerület) a legalacsonyabb az értékesített ingatlanok mérete, a medián mindössze 50,6 négyzetméter volt, míg az árak a fővárosi átlag felett alakultak. A külföldi vásárlók aránya kiemelkedően magas, 15,3 százalékos volt, amit magyaráz, hogy Budapest ezen részén a leginkább jellemző a rövid távú, turisztikai bérbeadás, ami a külföldi vevőknek vonzó, és jellemzően alacsonyabb mérettel párosul. A pesti belvárosban a legmagasabb az értékesítések aránya a lakásállományhoz képest, 2017-ben az ingatlanok 5,1 százaléka cserélt gazdát, míg a fővárosi átlag csupán 4,2 százalék volt. A lakásfejlesztések 56 százaléka itt koncentrálódik, különösen a XIII. kerület népszerű – az összes fővárosi építés 31 százaléka itt zajlik –, ezzel a pesti belváros 5,4 százalékos megújulási rátát ér el.
Pest északi külvárosában (IV., X., XIV., XV., XVI. kerület) már átlag alatti, 424 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár 2018-ban. Az itt található állomány mindössze 1,6 százalékának megfelelő új lakás épül. A társasház jellegű ingatlanok értékesítésének jelentős része, mintegy 37,4 százaléka panel típusú épülethez köthető. A medián alapterület kisebb az átlagnál, s a külföldi vásárlók aránya is mindössze 4,9 százalék volt.
A legolcsóbb ingatlanokat Dél-Budapesten (XVII.–XXIII. kerület) találhatjuk, az átlagos négyzetméterár mindössze 390 ezer forint volt tavaly, ami nagyjából megegyezik a vidéki megyeszékhelyek áraival. Dél-Budapesten a legalacsonyabb a lakásépítések aránya, ami az MNB tanulmánya szerint összefügg azzal, hogy ez a főváros legolcsóbb városrésze. A többlakásos ingatlanok adásvételében itt a legmagasabb – mintegy 43 százalék – a panelek részesedése. A külföldi vásárlók aránya és a forgási sebesség is a legalacsonyabb egész Budapesten. Ezekben a kerületekben a városközponttól távolabbi elhelyezkedés, valamint a családi házak magasabb aránya következtében több lehet a lakhatási célú vásárlás, ami abban is megmutatkozik, hogy itt a második legmagasabb (59 négyzetméter 2018-ban) a medián alapterület.
