Amikor a kamatlábak emelkednek, a különböző eszközosztályok egyedi módon reagálnak. A hozamemelkedés erodálja a kötvények árfolyamát, befolyásolja a részvények és egyéb pénzügyi eszközök értékét, valamint az adósságok kamatfizetését is. Egy ilyen szituációban érdemes megnézni, hogy az ingatlanbefektetések segítenek-e megvédeni a portfóliónkat a tartós ellen. Az ingatlanbefektetések ugyanis azzal a sajátossággal bírnak, hogy emelkedő kamatkörnyezetben jól teljesíthetnek, ha az infláció tartósan magasabb szinten marad. 

Az elmúlt néhány hónapban világszerte emelkedő inflációról beszélhetünk. A jegybankok között viszont továbbra is az a konszenzus, hogy a jelenlegi árnövekedés átmeneti. A döntéshozók arra számítanak, hogy az infláció 2022 második felében gyors ütemben lassulni fog, ahogy az ellátási láncok normalizálódnak, és az energiaárak kiugrása kiesik az éves összehasonlításból.

Fotó: Havran Zoltán / Magyar Nemzet

De mi van akkor, ha rossz a konszenzus? Mi történik, ha az infláció a mostani geopolitikai történések hatására hosszabb ideig magasabb marad?

Az infláció megzavarja a gazdaság árképzési rendszerét, és arra kényszeríti az embereket és a cégeket, hogy az optimálisnál kevésbé megfelelő kiadási, megtakarítási és befektetési döntéseket hozzanak. Ezek a döntések végül csökkenthetik a bevételeket, lassíthatják a gazdasági fejlődést és alacsonyabb életszínvonalat okoznak. Ezek a messzemenő torzulások indokolják az infláció alacsony szinten tartását a gazdaság stabilizálása és az erőforrások produktív felhasználásának elősegítése érdekében.

Az ingatlantulajdon számos előnnyel jár a magas infláció időszakában.

Először is, a tulajdonosok felértékelődést fognak látni, mivel az ingatlanok értéke lépést tart az inflációval. Emellett a növekvő munkaerő-, anyag-, gép- és egyéb költségek miatt kevesebb ingatlanfejlesztési projekttel az ingatlankínálat visszaesik, ami további áremelkedésekhez vezet. Másodszor, az infláció minden árat felfelé tol, beleértve a bérleti díjakat is. A lakásfejlesztés lassulásával és a meglévő ingatlanok iránti kereslet növekedésével a kihasználtság jellemzően az egekbe szökik. Ilyen környezetben a bérbeadók emelik a bérleti díjat, ami magasabb bevételt generál és növeli az ingatlan értékét is.

A fix kamatozású eszközök jelzáloghitel-fizetése pedig nem változik az idő múlásával, azaz a törlesztőrészletek változatlanok maradnak, miközben a mögöttes ingatlanfedezet értékének növekedése felgyorsul. Ezenkívül az infláció csökkenti a jövőbeni tartozás értékét is.

Ennek ellenére a befektetőknek tisztában kell lenniük azzal, hogy a jelzáloghitel-kamatok növekedésével az inflációs időszakokban az ingatlanok iránti kereslet csökkenhet, ahogy az drágul. A kereslet ebből eredő gyengülése pedig negatívan befolyásolhatja az eszközárakat.