Ketyeg a bomba az amerikai irodapiacon, ahol a jelenlegi kamatszinteken az értékpapírosított jelzáloghitelek döntő része finanszírozhatatlannak látszik. A bajba jutott befektetésekre szakosodott nagy alapkezelők egyre lelkesebben köröznek az ingatlanbefektetési társaságok (REIT) historikusan olcsón felcsipeghető részvényei körül. Ez azért érdekes, mert ez hagyományosan az amatőr kisbefektetők piaca. Nemcsak a piac két szélső pontját képviselő befektetői csoportok marakodnak egymással, de a profik is egymásra licitálnak „házon belül”, ahogy bevásárolták magukat valamelyik REIT társaságba, amely hirtelen felpumpálja a leeresztett ingatlanlufikat. Ráadásul kiéleződött az ellentét a nagybefektetők és a menedzsmentek között.
A házon belüli harcok árfelhajtó hatását
jól mutatja az egészségügyi ingatlanokra szakosodott, 7 milliárd dollárra értékelt Diversified Healthcare REIT társaság esete. A részvényárfolyam meredeken emelkedett, közel 300 százalékot, miután a Flat Footed, a D.E. Shaw, a H/2 Capital és a Lonestar Capital fedezeti alap bejelentette, hogy több mint 20 százalékos részesedést szerzett a cégben.
Az őrült raliban szerepet játszik,
hogy a Diversified Healthcare alapkezelője egyesítené a jól menő társaságát egy másik cégével, az irodai ingatlanokra szakosodott és kifejezetten gyengélkedő Office Properties Income REIT társasággal. Így egy csomagban árulhatna a menedzsment egy jó és egy rossz portfóliót. Azóta az új tulajdonosok harcot indítottak a Diversified Healthcare irányításának megszerzéséért. Egészen irreálisan felhajtva az ingatlancég árfolyamát.
Soha nem láttam még ilyet
– mondta Bryan Maher, a B. Riley REIT elemzője, aki vételi ajánlás pozícióból nyilatkozott, és hozzátette:
megőrült a piac.
A REIT-rali annál is feltűnőbb,
mert a kereskedelmi ingatlanok piaca továbbra is szenved. Az emelkedő kamatlábak lenyomják a szektorban az árakat, miközben az irodaterületek iránti kereslet alig változik, az alkalmazottak jelentős része továbbra is otthonról dolgozik. A befektetők mégis felkapták a REIT társaságokat, ahogy enyhült a recessziós szorongás. Mondhatni jobb híján, és elsősorban azokat a részvényeket vették, amelyeknek alacsony az irodaiingatlan-kitettsége. A REIT társaságok ingatlanokat vásárolnak vagy pénzt kölcsönöznek ingatlanbefektetőknek, és a bérleti díjból, illetve a jelzálogtörlesztésekből származó
jövedelmüket osztalékként felosztják a részvényesek között.
Hagyományosan az ellen is védelmet nyújtanak ezek a befektetések.
Az idén eddig az irodákra szakosodott REIT cégek átlagosan 10 százalékos veszteséget szenvedtek el, míg a kiskereskedelmi ingatlanokra fókuszálók 3 százalékkal feljebb kapaszkodtak, a lakóingatlanokat preferáló REIT társaságok pedig 13 százalékot fialtak, az árfolyamváltozást és az osztalékfizetést is beleszámítva. Miközben a széles piacot leképező S&P 500 index 19 százalékot emelkedett.
Arról sem szabad elfeledkezni, hogy
a REIT-részvények historikusan olcsóak.
A Diversified Healthcare az elmúlt 5 évben 85 százalékot veszített az értékéből, míg az idei teljesítménye plusz 277 százalék. A részvénybe az idén beszálló fedezeti alapok arra spekulálnak, hogy a járvány után fellélegző baby boomer nemzedék REIT-részvényekbe teszi majd a pénzét. Aggodalomra az adhat okot, hogy az alapkezelők
megpróbálják az egészségügyi ingatlanokat közös csomagba tenni az eladhatatlan irodákkal,
és így egy nehezen értékelhető, átláthatatlan közös portfóliót rásózni a befektetőkre. Márpedig a 2008-as jelzálogpiaci válság óta a befektetők érzékenyebbek a nagy közös értékpapírba csomagolt különböző minőségű ingatlanokra.
