BÉT logóÁrfolyamok: 15 perccel késleltetett adatok

Ketyeg a hitelbomba az amerikai irodapiacon

A jelenlegi kamatszinten az értékpapírosított kereskedelmi jelzáloghitelek 83 százaléka refinanszírozhatatlan. Tíz év alatt megduplázódott a csak kamatozó hitelek aránya, amelyek tőkerészét új hitelből vagy az irodák eladásából szokták kifizetni. Most mindkét út járhatatlan.

Már a márciusi bankpánik után felmerült, hogy a tengerentúli irodapiac lehet a következő áldozat. Mert az amerikai irodákban még mindig csak feleannyian dolgoznak, mint a járvány előtt, miközben épp a bizalmatlansági válságba került kisebb bankok adják a kereskedelmi ingatlanhitelezés gerincét. Most egy újabb kockázatot azonosítottak. A Trepp adatszolgáltató szerint 1500 milliárd dollár kereskedelmi jelzáloghitel esedékes a következő három évben. És a hitelek horgán lévő kereskedelmi bérbeadók közül sokan részben a hitelkonstrukció miatt kiszolgáltatottak a nemteljesítésnek. Amíg ugyanis a lakáshitelek tőkerészét jellemzően folyamatosan törlesztik az amerikaiak, addig a kereskedelmi jelzáloghitelek esetében az elterjedt gyakorlat szerint a hitelfelvevők csak kamatot fizetnek a kölcsön futamideje alatt, a teljes tőke pedig a végén esedékes. Tíz évvel ezelőtt még csupán minden második új kereskedelmi jelzálog-fedezetű hitel volt úgynevezett „csak kamatozó”. Tavaly az arányuk már meghaladta a 85 százalékot. 

Unitad,States,Flag,And,Streets
Fotó: Shutterstock

A csak kamatozó hitelkonstrukció korábban úgy működött, hogy 

a futamidő végén esedékes tőkerészt új hitelből vagy az irodaház eladásából fedezték. 

Ám a bankpánik nyomán a pénzintézetek, félve a veszteségektől, valamint a mérlegek stabilizálására irányuló szabályozói és részvényesi nyomásra reagálva, leállították az irodaházak új hiteleinek kibocsátását. Eközben, az irodák és bevásárlóközpontok tulajdonosai a távmunka és az e-kereskedelem miatt csökkenő kereslettel szembesülnek. Ráadásul a kereskedelmi jelzáloghitelek kamatai megduplázódtak az elmúlt évben, ami az épületeket is leértékeli, vagyis a jelzálogfedezet is zsugorodik. Más szóval

most mind a hitelfelvétel, mind az eladás nehézségekbe ütközik. 

A Fitch Ratings nemrégiben úgy becsülte, hogy az idén április és december között esedékes, értékpapírosított kereskedelmi jelzáloghitelek 35 százalékát lehetetlen refinanszírozni a jelenlegi kamatlábak, valamint az ingatlanok jövedelme és értékelése alapján. Xiaojing Li, a CoStar adatszolgáltató kockázatelemzési igazgatója úgy becsüli: a meglévő 

értékpapírosított irodahitelek 83 százaléka refinanszírozhatatlan

 a mostani kamatszinten.

Az elmúlt egy évben a leggyorsabb kamatemelés és a távmunka magas arányának szerencsétlen együttállását láthattuk

– mondta Gregg Williams, a Trident Pacific felszámolócég vezető csődgondnoka.

Az amerikai regionális bankok kitettsége különösen magas az ágazatban. A kereskedelmi jelzáloghitelek tömeges leírására és a céltartalékképzés növekedésére lehet számítani, ami tovább fokozhatja a betétesi bizalmatlanságot. 
És ezúttal abban sem lehet bízni, hogy a bankok meghosszabbítják a problémás hiteleket, mint tették ezt a 2008-as pénzügyi válság után. Mert most 

kevés hitelező fogad a gyors fellendülésre,

a többség arra számít, hogy a távmunka tartós jelenség lesz, s az irodatornyok még évekig küszködhetnek a finanszírozással.

Megjött a córesz az irodapiacra, 30 százalékkal zuhannak az árak

A globális kamatemelési hullám hazavágta az irodapiacot. Párizsban és Berlinben 30 százalékkal zuhant az irodák értéke.

 

Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.