Szerző: Maróti Ádám, a HOLD Alapkezelő részvényelemzője
Az idei év egyik legérdekesebb eseménye az európai ingatlanpiaci tranzakciók jelentős visszaesése volt. A jelenség tökéletesen tükrözi a „normális” hozamszintekre vonatkozó általános piaci bizonytalanságot.
A történet ott kezdődött, hogy a jegybanki szigorítások a fejlett piaci hosszú hozamok esetében már 2022-ben jelentős emelkedést eredményeztek. Ráadásul a reálhozamok is érdemben nőttek, és alapvetően ez számít az ingatlanok értékelése szempontjából.
Erre a reálhozam-emelkedésre pedig nagyon eltérően reagáltak az ingatlan- és a tőkepiaci szereplők.
Az ingatlanpiacon a vevők és az eladók között jelentős véleménykülönbség alakult ki a hozamok „normális” szintjét illetően, ami a tranzakciók érdemi visszaesését eredményezte. Egyfajta kivárás jellemzi a piacot. Az értékbecslők pedig a kevés tranzakció miatt csak nagyon óvatosan mérsékelték az ingatlanértékeléseket. Ezzel szemben a tőzsdén jegyzett ingatlancégek árfolyama sokkal inkább az aktuális hosszú reálhozamokat tükrözi. Ezért is csökkentek a P/NAV-ok a legtöbb tőzsdén jegyzett ingatlancég esetében.
Kinek lesz igaza?
Véleményünk szerint a világgazdaság egy új szakaszba lépett, és a 2011–2021 közötti, hozamok szempontjából extrémnek mondható időszak nem tér vissza. Ez alapvetően abból fakad, hogy az korábbi csökkenését okozó strukturális tényezőkben lényeges fordulat következett be.
Egyrészt az egyre erősödő geopolitikai kockázatok miatt rövidülnek az értékláncok, ami a termelési költségek emelkedését eredményezheti. Emellett egyre inkább megnőtt az igény a nagyobb állami szerepvállalásra, és a növekedő költségvetési hiányok is a magasabb infláció irányába mutatnak. Noha a klímavédelem elengedhetetlen célkitűzés, a megújulószektorban jellemző addicionális beruházási kereslet szintén inflatorikus hatású lehet. Különösen azért, mert eközben az olyan „klasszikus” energiaszegmensben, mint az olaj- és gázpiac, sem látszik a beruházási dinamika visszaesése, sőt…
A munkaerőpiacon pedig nőni kezdett az eltartottak aránya, és nincs már érdemi tartalék a munkaerő-kínálatban, ami szintén alátámasztja azt a világképet, hogy a jelenlegi évtizedben magasabb inflációs környezettel kell együtt élnünk.
A fentiek miatt pedig magasabb nominális és reálhozamokra érdemes számítani a 2011–2021 közötti időszakhoz képest. Az új egyensúly mind az állampapírpiaci reálhozamokat, mind az ingatlanpiaci prime hozamokat illetően inkább a 2011 előtti szintek közelében alakulhat.
