Építési engedély: szigorodott a szabályzás, de az építtetők érdekét védi

Több építésügyi szabály módosult októbertől és változik majd meg jövő év januártól. Egyik ilyen, ősszel életbe lépett rendelet az új épületek esetén szükséges egyszerű bejelentés és építési engedély szabályzásának módosítása, amely főként az építtetőket érinti.

Építési engedély egyszerű bejelentés helyett

Az egyszerű bejelentést – az engedélyezési szabályok egyszerűsítésére – 2016-ban vezette be a kormány, nem titkoltan a lakóépületek építésének felfuttatása érdekében. Az egyszerű bejelentés úgy működött, hogy az építtető jelezte z illetékes hatóságnak, hogy egy lakóházat építene, feltöltötte a szükséges tervdokumentációkat és a bejelentést követő 16. napon elkezdhette az építkezést bármilyen érdemi vizsgálat nélkül – mondta a korábbi szabályzásról Jámbor Attila építési jogi ügyekkel foglalkozó ügyvéd, az Építésijog.hu szerkesztője, aki szerint ez azt eredményezte, hogy számtalan szabálytalan épület született, amelyre viszont a korábbi rendelkezések értelmében bontás vagy átalakítás várt.

Ezzel az a kör, akit az állam meg akart óvni a bürokratikus engedélyeztetési eljárástól, olyan helyzetbe került, amelyen utólag nemigen lehetett változtatni, hiszen egy házat nemigen lehet odébb tenni. Az esetek többsége abból adódott, hogy nem volt előzeteshatósági kontroll, így nem is derülhetett ki, hogy a hatóságnak mi az elképzelése az érintett beruházásról. 

Mivel a jogalkotó belátta, hogy az új lakóépületek építőinek segítségre van szükségük, ezért 2024. október 1-től visszahozta az előzetes vizsgálatot az új lakóépületek építése esetén – hangsúlyozta az építési jogi szakember. Így a korábbinál több épületre kell építési engedélyt kérni, és több beruházást fog a hatóság vizsgálni, de ez Jámbor szerint az építtetők számára pozitív változás.

Hogyan működik most az egyszerű bejelentés?

Az új lakóépületek esetében az egyszerű bejelentés úgy működik, hogy az építtető által feltöltött dokumentációt már érdemben megvizsgálja a hatóság, még az építkezés előtt. Amennyiben úgy találják, hogy megfelel, nyugodtan elkészíttetheti az építtető az ingatlant: azt már senki nem fogja lebontani. Ez egy nagyon hasznos és jó változtatás, mert megteremti a jogbiztonságot az építtetőknek – véli Jámbor Attila. 

Egyszerű bejelentéssel a jövőben újonnan legfeljebb 300 négyzetméteres hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkcióval rendelkező vagy annak a kiegészítőépületeként működő építmény emelhető. A lakóépületet kiszolgáló melléképület 35 és 60 négyzetméter közötti lehet.

Mihez kell építési engedély és mihez nem szükséges semmi?

Az ennél nagyobb lakóépület vagy a 60 négyzetmétert meghaladó nagyságú összes hasznos területű melléképület esetében, esetleg a nem lakáscélú épületeknél, amelynek összes hasznos alapterülete meghaladja a 35 négyzetmétert, illetve, ha egy ikerház szomszédos fala mellett, azt is érintve építkezne valaki, ez esetben a tevékenység engedélyhez kötött. Ezen esetekben ugyanazt a tervet kell elkészíttetni az építésszel, mint az egyszerű bejelentés esetében, de az elbírálási határidő különbözik: 25-35 nap lehet. Érdemi különbség ebben sincs, mivel egyszerű bejelentés esetében – ha a hatóság nem tiltotta meg az építkezést – a kivitelezés a bejelentés beérkezését követő első munkanaptól számított húsz nap elteltével kezdhető meg.

Építési engedély nélkül a 35 négyzetméter alatti létesítmények épülhetnek meg, illetve vannak olyan épületek, amely tekintetében nincs semmilyen méretkorlát, ilyen lehet 

• a növénytermesztésre szolgáló üvegház, 
• növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor
• vagy felvonulási épület

Nagyon lényeges, hogy az engedély nélkül létesíthető épületeknél is be kell tartani az országos és helyi építésügyi előírásokat is. Minden esetben meg kell nézni a helyi településképi rendeletet is, mert az adott önkormányzat dönthet úgy, hogy az egyébként nem engedélyköteles építési tevékenységre településképi bejelentést követel meg.

Jámbor Attila emlékeztetett, hogy a már meglévő lakóházak bővítése esetében – amennyiben a teljes alapterülete összességében nem haladja meg a 300 négyzetmétert – szintén maradt az egyszerű bejelentés, azonban bővítésnél nincs előzetes, érdemi hatósági vizsgálat, azaz lényegében maradtak a 2024. október 1-je előtti szabályok. A lakóépületek bővítésénél így változatlanul fokozott körültekintést javasol a szakember, mert ezekben az esetekben megmaradt az építtető és a tervező kizárólagos felelőssége.