A lakásépítésben észnél kell lenni

>> Gerő dinasztiáról beszélnek a szakmában. Véletlen vagy tudatos, hogy testvére és fia is az ingatlant választotta szakterületének?

- Teljesen véletlen. Mondhatnám, így alakult. Közgazdászként fővállalkozást irányítottam Algé-riában, és 1988-ban, korábbi munkatársaim hívására kerültem az Immobilia Rt.-hez. Már néhány éve az ingatlanszakmában dolgoztam, miközben öcsém, János, a közgazdaság-tudományi egyetem pénzügyi szakára járt. Nyári gyakorlatnak való helyet keresett. A DTZ multinacionális ingatlan-tanácsadónál kapott lehetőséget, ma - tehetsége és szakértelme folytán - a budapesti cég ügyvezetője. Nagyobbik fiam, András először Spanyolországban dolgozott ingatlanforgalmazóként. Komoly ambíciókkal érkezett haza, folytatta a külföldi ingatlanok értékesítését, dolgozott a mi cégünknél, a Gestornál, majd felkérték a Biggeorge's International új üzletágának vezetésére. Előtte az élet, és kész a tanulásra. Hát ennyit a dinasztiáról.

>> Az még mindig nem derült ki, miként adja egy fiatalember a fejét az ingatlanszakmára.

- Kicsit messziről kell kezdenem. Ingatlanpiac mint olyan a tervutasításos rendszerben, sőt később sem létezett. Az ingatlan nem volt áru. Az ingatlanokkal az állami szervek gazdálkodtak, és ezek osztották szét. Az Algériából való visszatérésem után lakásgondjaim voltak. Egyik ismerősöm nem csak lakást, sokkal inkább állást ajánlott az általa vezetett Immobilia Rt.-nél. Kellett egy nyelveket tudó és az építésen kívül a forgalmazásban is jártas fiatalember, akinek vezetési tapasztalata is volt. Egyébként ez volt az első, piaci alapon működő ingatlanfejlesztő Magyarországon, természetesen monopolizált helyzetben. Külföldiek és hazatelepülő magyarok részére épített és értékesített lakásokat. Ott szembesültem először azzal, hogy egyesíteni kell az egymáshoz nem szorosan kapcsolódó ágazatokban megszerzett tudást. Az tetszett a legjobban - és tulajdonképpen ez fogott meg -, hogy itt egyedül tudok tárgyalni, nem szükséges a mérnök és a kereskedő állandó jelenléte. Budapesten nőttem föl, a város minden szegletét bejártam, újságkihordó is voltam. Az egyetem alatt friss kenyeret szállítottam ki pékségekből, később sokáig éjszakai orvosi ügyeletnél dolgoztam gépkocsivezetőként. A helyismeretem tehát megvolt, és ez nélkülözhetetlen az ingatlanszakmában.

>> Ami akkoriban, a nyolcvanas évek végén az ügyvédeké volt.

- Nem is volt az normális helyzet. Csak lassan alakulhatott ki maga a szakma, először csak másod-, harmadállásban működő vállalkozások formájában, később már önálló, mind több nyugati szakmai feltételnek megfelelő cég jött létre, természetesen főleg a lakáspiacra összpontosítva. Jellemző arra az időszakra, hogy alig volt jó lakás, és ha nagy nehezen találtak, öt évre előre kifizették a bérleti díjat. Vásárolni ugyanis nem lehetett. Kényelmes helyzetben volt az Immobilia, a Külügyminisztériumon és az itteni külképviseleteken keresztül egyenesen hozzánk jöttek a külföldi vállalatvezetők, üzletemberek és a nyitottabbá váló Magyarországra készülő családok. Társaságunknál bevezettem az egységes adat-nyilvántartási és ajánlati rendszert. Prezentációs eljárásokat honosítottam meg, nagy hangsúlyt fektettem a belső információs rendszerre, ami korábban teljesen ismeretlen volt itthon. Mind nyilvánvalóbbá vált, hogy ketté kell választani a fejlesztést és az értékesítést, forgalmazást. Ezeket a tapasztalatokat a Gestornál is felhasználtam.

>> Az megint csak egy építkezős szakasz lehetett.

- Teljesen magunkra voltunk utalva. A lakásunkon belül, a nagyszobában dolgoztunk. Két szék és egy asztal volt az első felszerelésünk. A legalapvetőbbnek, a tőkének voltunk híján. Kizárt volt, hogy hitelt vegyek fel. Nem is mertem volna. Minden bevételünket a munkafeltételek javítására fordítottuk. Megbíztam egy programozót, aki olyan programot dolgozott ki, amellyel az ügyfél pillanatok alatt megtalálta a saját paraméterei alapján leírt ingatlant a gépben lévő, folyamatosan karbantartott rendszerben. Ma már ez természetes, de akkor kilógtunk a jegyzetfüzetekkel rohangáló ingatlanközvetítők közül. Időközben más vállalkozások is eljutottak erre a szintre, és megérett az idő arra, hogy összedolgozzunk más cégekkel. Kitaláltuk, hogy legyenek ingatlanbörzék, létrehoztuk az Origo rendszert, amely az eladóknak és a vevőknek egyszerre, egyetlen rendszeren belül mutatja meg több tucat közvetítő cég kínálatát. Ez nagy áttörés volt, mert addig mindenki titkolta az adatait.

>> A gyarapodás hogyan zajlott?

- Egyik ügyfél jött a másik után, nyugodtan fejlődtünk.

>> Volt miből? Azt mondta, tőke-hiányban szenvedtek.

- Igen, de ez nem tartott örökké, a szerény haszon lassan egyenesbe hozta a cégünket, miután nagyon sokat dolgoztunk. Vevőként nem vettem részt a volt állami tulajdon privatizálásában. Reklámra nem kellett költeni, mert az ügyfelek egymásnak adták a kilincset. Bizonyos méltatlanságok miatt azonban érett bennem a váltás, és kapóra jött, hogy az állami irodaház-portfóliót kezelő cégnél pályázatot írtak ki vezetői állásra. Sok kihívással teli négy évet dolgoztam ott. Ellentmondásos helyzet volt, mert az állam a székházat fenntartó külkereskedelmi és tervezővállalatok privatizációját az épületek nélkül kívánta megoldani, szó szerint kettéválasztotta az eszközeit, és az ingatlanokat még a magánosítás előtt elvonta tőlük. Ezt a cégek vezetése igen-igen nehezményezte. Nekünk az volt a dolgunk, hogy átvegyük az állami ingatlanokat a volt kezelőktől, akik egy része sértetten viselkedett. Más részük ügyesebb volt, hiszen még a privatizáció előtt sikerült kijárniuk valamiféle kompenzációt különféle lobbikon keresztül. A terv az volt, hogy az ingatlanok egy nagy portfólióba kerülnek, apportálják a társaságba, feljavítják, majd így értékesítik a társaságot. Az elképzelés nem volt rossz, és lehetőséget kaptam arra, hogy a céget felépítsem, a működési rendet kidolgozzam, a munkatársakat kiválasszam. Kellett egy jogász, egy mérnök és egy kereskedelmi szakember. Rájuk bíztam beosztottaik kiválasztását. Az épületekben egységes bérleti és üzemeltetési rendszert vezettünk be, miközben nagyon sok cég keresett belvárosi irodaházat.

>> Nem volt zavaró, hogy túl kö-zel voltak a politikához?

- De igen, némi kellemetlenséget okoztak a nem piackonform igények. Ilyen volt például a kormány azon döntése, hogy a privatizációra előkészített épületek közül néhány kiszemelt ingatlant társadalmi szervezeteknek, pártoknak juttatott. Amikor a kárpótlási törvény életbe lépett, sokáig nem volt megfelelő, államtól vásárolható vagyon, a parlament elfogadta az ingatlanbefektetési alapokról szóló törvényt, és ekkor döntöttek az ÁVÜ-ben az ingatlanalapok életre hívása mellett.

>> Aranyélet lehetett ekkor a Bel-városinál, miért hagyta ott a céget?

- Inkább úgy mondanám, hogy pezsgett az élet. Nagy cég lettünk, kiváló eredményekkel és jelentős perspektívával. A tulajdonos ekkor - minden indoklás nélkül - felbontotta érvényes munkaszerződésemet, és új ügyvezetőt nevezett ki. Több ajánlatot kaptam, végül visszamentem a Gestorhoz.

>> Milyen minőségben?

- Maradtam, ami voltam: tulajdonos. Keserves időszak volt, mert több megbízó céget felszámoltak, amelyek az államnak nem mertek tartozni, de nekem igen. Ezt a helyzetet azonban igyekeztem felhasználni egy új üzletág felépítésére. Ez a társasházkezelés. Most már büszkén mondhatom, hogy ennek a tevékenységnek a Gestornál komoly hagyományai vannak. Jelenleg 81 budapesti épületet, több mint 2000 lakást kezelünk. Három-négy évig abszolút veszteséges volt az üzletág, de most már nyereséget termel.

>> Azóta sűrű forintok érkeztek?

- No, nem annyi, mint gondolná! Ebből sohasem lehet meggazdagodni. Egy dolog ugyanakkor biztos: az ingatlankezelés fix ügylet, üzletileg talán a folyamatosság a legvonzóbb benne.

>> A Gestor manapság lakópark-jairól ismert, amelyek jóval nagyobb falatot jelentettek.

- Már az OTP Ingatlan Rt.-nél dolgoztam, amikor néhány ingatlantulajdonos eladásra kínálta földterületét. Arra gondoltam, hogy ezt nem eladni kellene, hanem megvásárolni. Négy régi ismerősömmel leültünk, osztottunk, szoroztunk, kialakítottuk a fejlesztési koncepciót, létrehoztuk a Hectar 68 ingatlanfejlesztő társaságot, hitelt vettünk fel, és sorra megvettük a nem művelt földcsíkokat Ürömnél. Nem spekuláció volt, hanem fejlesztés. Nem arra vártunk, hogy más fejlesszen a környéken, és lefölözzük a hasznot, hanem magunk kockáztattunk, sokszor erőnkön felül. Idővel két telekrészre már lakóparkokat álmodtunk és építtettünk. Az elsőnél szerkezetkészen adtuk el a házakat, mert azt hittük, úgy jobban megy. Kiderült, hogy csak a teljes készültséggel érdemes megtenni ezt, mert így megelőzhető a jogvita. Ez volt a mi tanulópénzünk.

>> Az üzlet tehát beindult, mi most mégis a Közép-európai Egyetem Rt. vezérigazgatójának szobájában ülünk, ahol ön a házigazda.

- Már a második ürömi projekt idején megkerestek, és ez rendkívül megtisztelő volt számomra, hiszen korábban nagy szerepem volt abban, hogy az egyetemi campus a mostani helyen létrejöhessen. Ez a cég tulajdonképpen egy létesítménygazdálkodó vállalat, ma több mint 40 ezer négyzetméternyi első osztályú ingatlan vagyont kezel, és hozzá tartozik a teljes informatikai szolgáltatás, a könyvkiadás, a Business School, a szálloda és konferencia-központ üzemeltetése is. Munkaidőm jelentős részét az rt. irányítására fordítom, amit természetesen szívesen csinálok. A saját társaságomnál maradtam tulajdonos. A tempó egyre gyorsabb, és már tudjuk, hogy ilyen ütemben nem akarjuk folytatni a dolgokat. A saját vállalkozásban megvalósuló ingatlanfejlesztést bizonyosan visszafogjuk majd, és előtérbe kerül a kezelés.

>> Miért kell lassítani?

- Mi nem független ingatlanbefektetési alap vagyunk, ahová dől a pénz, és csak az a kérdés, hová fektessünk be. Öt magánszemély vagyunk családi kötelezettségeinkkel, és nem vagyunk gépek.

>> Nincs olyan kényszer, hogy kénytelen beolvadni egy nagyobb cégbe, vagy eltűnik a piacról?

- Nincs. Vannak mindenféle elképzelések, sőt külföldiek is jöttek és érdeklődtek a cég iránt, de egyelőre sikerült ennek ellenállni. A lakásépítésben nagyon észnél kell lenni. Ez ugyanis szigorúan a helykiválasztás, a marketinglehetőségek és a finanszírozás függvénye. Utóbbi mind a vállalkozók, mind a vevők oldaláról. Máris látni, hogy nem olyan könnyű értékesíteni az új lakásokat. Az a kérdés, hogy kibírja-e a vállalkozás a finanszírozás rendkívüli feltételeit. Abból is a legfontosabbat, mégpedig azt, hogy a hitelt előbb-utóbb vissza kell fizetni. Ez ad ugyanis tekintélyt a piacon.