Kissé javult az irodák kihasználtsága
Budapesten továbbra is kínálati piac van, a keresett területek nagysága nem éri el a rendelkezésre állókét. Jellemzőbbé vált, hogy immár nem csupán 3-4 ezer négyzetméteres ügyleteket kötnek, hanem mind több az 500-2000 négyzetméterre vonatkozó megállapodás. Az egyes ágazatok közül különösen az erősen hullámzók, mint például az informatikai és a távközlési cégek jelennek meg a piacon bérleményük felmondójaként, illetve új, zömmel kisebb vagy nem a belső kerületekben található irodák bérlőjelöltjeként.
Nagygyörgy Tibor, a Big-george's International ügyvezető igazgatója lapunknak adott helyzetértékelésében kifejtette: az elmúlt egy-másfél évben rendkívül aktívak lettek a kormányzati testületek és az állami intézmények, s várhatóan az idén még nagyobb területre jelentik be igényüket, illetve az átszervezések miatt felajánlják jelenlegi irodáikat. Mások ehhez hozzáfűzték: Magyarországon is mindinkább előtérbe kerül az úgynevezett visszabérlés, ezzel a technikával csökkenthetők a bérlőtulajdonos pénzügyi terhei.
Egyes ingatlanszakértők úgy látják, hogy az irodák bérleti díja a túlkínálat ellenére sem csökken, feltehetően az idén stagálni fog, s az év vége felé enyhe emelkedés is lehetséges. E mögött részben az áll, hogy az évtizedfordulón tapasztalt nagy irodaberuházási hullám elült, a fejlesztők visszafogták magukat, egyes projekteket vagy elhalasztottak vagy eleve lemondtak róluk.
Az első osztályú irodák bérleti díja január-február hónapban 15-19 euró között volt négyzetméterenként a Belvárosban, illetve a Nagykörúthoz közeli kerületekben. Elegendő azonban néhány kilométerrel odébb menni a külső körzetek felé, s máris 3-6 euróval kevesebbet kell fizetni, sokszor ugyanolyan jól felszerelt irodáért. Építőipari cégek aktivitásán látható, hogy az irodák felújítása iránt is egyre több vállalat érdeklődik. Ez különösen a másodosztályú irodákat érinti, amelyeket a hetvenes-nyolcvanas években húztak fel. A másodosztályú irodák telítettsége szintén javult az elmúlt hat-nyolc hónapban, az árak 10-12 euró között mözögnak.
Michael Smithing, a Colliers International irodaértékesítő részlegének ügyvezető igazgatója egy kevéssé elterjedt, ám fokozatosan előtérbe kerülő módozatra, az albérleti szerződésekre hívta fel a figyelmet. Az eddigi leglátványosabb ilyen akció az IBM budapesti központjában, az Infoparkban volt. Összesen 250 négyzetméterre kerestek bérlőt az IBM számára, mely ügylet révén a cég még az amortizáció egy részét is érvényesíthette. Ezzel együtt a szakértő szerint nem mindig garantált a siker egy ilyen jellegű ügyletben, azt tanácsolja, hogy először mindig a bérbeadónak kell felajánlani a területet.
Tímár György, az IBM ingatlanos szakértője a Colliers időszaki kiadványában azt is kifejtette, hogy az albérleti tranzakció sohasem a profitszerzésre irányul, sokkal inkább a veszteség csökkentésére, hiszen egy előzőleg kialkudott szerződés módosítása mindig veszteség, ha a bérleti időszak lejárta előtt kell módosítani a megállapodást. A visszaadáskor általában egy egyszeri díjat számítanak fel.
Amennyiben az eredeti bérleti szerződésből viszonylag kevés idő van hátra, az adott terület vonzereje minden egyes hónappal rövidül, amit a terület marketingjére kell fordítani. Ha a bérlő már kiköltözött, a főbérlő egyszerűen csökkenteni akarja szerződéses költségeit. A lehetséges albérlő azonban jól kihasználhatja az időtényezőt, és nyomást gyakorolhat a főbérlőre, vagyis lejjebb viheti a bérleti díjat, vagy arra késztetheti a főbérlőt, hogy vállalja át a díj egy részét, esetleg az átalakítási költségeket.
