Csak a jelenlegi raktárakat fogják bővíteni
A tavalyi év végére a Budapesten és környékén felépült logisztikai és raktározási célú épületek összterülete meghaladta a 280 ezer négyzetmétert, s ez jelentős mérföldkőnek tekinthető, hiszen csupán 2001 óta növekszik stabilan a kínálat. A 2002-ben tapasztalt éves bővülés mintegy 125 ezer négyzetméter, mely több mint 40 százaléknyi többletnövekedés a 2001-ben felépült modern ingatlanállományhoz viszonyítva. Mindez annak ellenére van így, hogy a múlt év elején, a fejlesztői elképzelések alapján még 160 ezer négyzetméter új terület megvalósulását becsülték - mutatott rá a DTZ nemzetközi ingatlan-tanácsadó lapunkhoz eljuttatott és az idei első negyedévet is értékelő jelentésében.
A korábbi tervek megváltoztatása és az óvatosabb fejlesztői kedv ellenére a 2003-as évben tovább erősödő kínálat várható. Bár a fejlesztői elképzelések gyakran túlzott optimizmussal tekintenek az adott tárgyévre, jelenleg a 230 ezer négyzetmétert is meghaladja a tervekben szereplő új kínálat.
Természetesen most is jelentős súllyal szerepelnek e tervekben az előbérleti megállapodások alapján épülő raktáringatlanok. Példának elegendő megemlíteni az M5-ös autópálya gyáli leágazásánál található Prologis Park második épületét, ahol már gőzerővel folynak a munkálatok. Ide sorolható a BILK első üteme is, amelyet sikerült megépülése előtt bérbe adni. A BILK egyébként is kiemelendő a fejlesztések közül, hiszen sikeres elindítását követően az idén akár összesen 57 ezer négyzetméternyi felépítményeket is kínálhat.
Közel 1 milliárd forintos költséggel 15 ezer négyzetméteres logisztikai központot épít a GE Hungarynak a Merkantil Ingatlanlízing Rt. A tervek szerint ez év augusztus végéig átadják a létesítményt, ahonnan zömmel a GE Hungary Rt. kanizsai fényforrásgyárának termékeit továbbítják majd egész Európába.
Mára úgy tűnik, a fejlesztések száma nem változik számottevően, viszont a meglévő logisztikai parkokon belül még komoly területbővítési lehetőségek adódnak. Ez mindazon cégeknek jelent előnyt, melyek az adott parkon belül már bérelnek területet és bővülési igényük lép fel - erősítették meg a DTZ szakemberei. Több fejlesztő is számol ezzel a lehetőséggel tervei készítésekor. Az idén a BILK mellett a pmo Center névre keresztelt, az Euro-Business Park területén, de a Pharmaparktól elkülönülő újabb logisztikai területtel bővül a kínálat. Szükség is van a biztonságot jelentő parkon belüli bővítésre, hiszen a fejlesztői verseny tovább erősödik, míg továbbra is kérdés, hogy a kereslet követni tudja-e a kínálati bővülést.
Mindemellett az új ingatlanba költözők egy része már meglévőből költözik ki, mely kínálatnövekedést jelent a másodlagos ingatlanpiacon. Nem elhanyagolható azon cégek száma sem, melyek számára egy már használt, de olcsóbban bérelhető, s relatíve hatékonyan üzemeltethető épület megoldást jelent. Ezek a vállalatok a későbbiekben az újabb építésű ingatlanok potenciális bérlői lehetnek, míg jelenleg igényük nem jelentkezik a vizsgált szegmensben.
A 2002-re vonatkozó keresleti adatok megerősítik a fenti kételyt, hiszen a 2001-ben bérbe vett 90 ezer négyzetméter területhez képest 2002-ben mintegy 115 ezer négyzetméternyi modern ingatlan talált bérlőre. Ez "csupán" 28 százalékos különbség. A bérleti megállapodások között azonban arányaiban csökkent az előbérlet, bár még így is 40 százalék körüli értéket képvisel. Ez a részesedés viszont nem ösztönzi a fejlesztőket a spekulatív építésre, bár a piacon továbbra is fennáll az a kettősség, hogy a keresők nagyon gyors elköltözéssel igénylik a területet.
Továbbra is jellegzetes jegye a szegmensnek, hogy a valós mellett nagyarányú az ún. lappangó kereslet. Ma a passzív ingatlankeresők mintegy 90 ezer négyzetméternyi igényt jelenítenek meg, míg a valós keresés megközelítőleg 70 ezer négyzetméter. Ha figyelembe vesszük például a gyakran elhúzódó döntéshozatalt, a számadatok már nem anynyira biztatóak. Azaz rövid távon esetleg túlkínálat várható, mely a piaci verseny élesedése mellett a bérleti díjak további mérséklődését vetíti előre - véli több szakértő is. Szerintük a keresleti számadatok félrevezetők is lehetnek, hiszen sok esetben több logisztikai vállalkozás ugyanazzal az igénnyel jelenik meg a piacon, tekintve, hogy szolgáltatói pályázatához összehasonlító adatokra, ajánlatra van szüksége.
A fentiek tükrében nem meglepő, hogy a bérleti díjak lassan csökkennek. Az ingatlanfejlesztők - az irodapiachoz hasonlóan - egyre több kedvezményt próbálnak biztosítani leendő bérlőiknek, pl. bérletidíj-mentes időszakot. Rövid távon nem várható e díjak emelkedése.
Bár rövid távon esetleges túlkínálattal lehet számolni, hoszszabb időtávot tekintve a kereslet és kínálat kiegyenlítődésére számítanak a DTZ elemzői. Jelenleg a szabadon álló területek aránya mindösszesen 7 százalék.
