Tovább esnek a nyugat-európai irodabérleti díjak

A tavasszal kiadott és több nagy ingatlan-tanácsadó által készített jelentéseket megerősítve, most a Deutsche Bank Real Estate (DBRE) is a nyugat-európai irodabérleti díjak gyorsuló csökkenését vetíti előre az év második felére. Az óriás bank ingatlancége szerint az átlagos bérleti díj hét százalékkal lesz kisebb decemberre a mostaninál, és 2004-ben további 2,2 százalékkal csökken - jelentette ki Nick Tyrell, a társaság európai kutatási részlegének vezetője.

A DBRE 17 nyugat-európai városban vizsgálta meg az irányzatot, s megállapította: tavaly decemberben még 4,3 százalékos díjcsökkenést jósoltak erre az évre, s jövőre nemhogy visszaesést, hanem egyenesen 1,8 százalékos emelkedést vetítettek előre.

Szakértők egyetértenek abban a DBRE elemzőivel, hogy a mostani pangó időszakban az irodapiacra beáramló befektetések hozama még mindig elegendő. Az irodapiac lassulása egyébként már hosszú évek óta tart, ám éppen ez az elhúzódás könnyíti meg a szereplőknek az alkalmazkodást - véli néhány német és brit szakértő, akiket a Reuters is idézett. Ezek az elemzők úgy látják, hogy főleg Párizs, Lisszabon és Barcelona ocsúdhat fel legkorábban a mostani "álomból". Ezekben a városokban ugyanis viszonylag "pörgősebb" a gazdaság a nagy infrastrukturális programok miatt, s ez ösztönzi a helyi és külföldi cégeket a letelepedésre, ily módon kissé növekedhet az igény az irodákra.

A DBRE szakcsoportja szerint az irodai és az ipari ingatlanokba feltétlenül érdemes befektetni, hiszen 10-14 hónap múlva bizonyosan megfordul a trend. Az eddig viszonylag biztos pénznek ígérkező kiskereskedelmi ingatlanszektor mindamellett gyengébben szerepelt 2002-ben, és az idén sem jók a mutatók, minthogy a vásárlóerő csökkenése miatt a kereskedőcégek egyre másra zárják be üzleteiket.

A budapesti irodapiac telített, várhatóan az idén 80 ezer négyzetméter új irodaterületet adnak át, feleannyit, mint 2002-ben. Chris Naylor, a DTZ Hungary Kft. ügyvezető igazgatója emlékeztetett: az öt nagy globális ingatlanügynökség alkotta Research Fórum szerint a főváros összesen mintegy 1,3 millió négyzetméter alapterületű irodavagyonnal rendelkezik. Az előrejelzés szerint 2003-ban 120-130 ezer négyzetméter irodát adnak bérbe, ami megfelel a múlt évinek.

Az idén az első öt hónapban eddig 45 ezer négyzetméternyi irodaterületet adtak bérbe. Várható tendencia, hogy az irodabérlők körében felértékelődik a főváros központi üzleti negyede, a 4-es metró építése miatt a XI., valamint a IX. kerület déli része, s Észak-Pest több kerületében nagy bérirodaházakat épít néhány tőkeerős fejlesztő. Chris Naylor emlékeztetett arra, hogy Bécs hétszer akkora irodaterülettel rendelkezik, mint Budapest, ez alapján még jelentős tere lehet a magyar fővárosban az irodaterület növekedésének. Pichovszky Kristóf, a GKI Gazdaságkutató Rt. munkatársa közölte: a budapesti irodák kihasználatlansági rátája az idén az első negyedévben 19,7 százalék volt, az egy évvel korábbi időszakhoz viszonyítva 3 százalékponttal alacsonyabb.

Ez év végére várakozásaik szerint a kihasználatlansági ráta tovább javul és 17-18 százalékra mérséklődik. A GKI szakembere szerint az európai uniós csatlakozás fellendülést hozhat, az esetlegesen idetelepülő külföldi kis- és középvállalkozásoktól várható az irodapiac élénkülése. A bérleti díjak és az eladási árak tekintetében stagnálásra számítanak az ingatlanpiaci szakemberek. Kifejtette, hogy a kormányzati szféra sem vár nagyobb mozgást a csatlakozással kapcsolatban. Ugyanakkor megfigyelhető, hogy a prioritások jelentősen eltérnek egymástól. Míg a vállalatoknál az ár- és a piaci kondíciók mellett a jó közlekedés és a parkolási helyzet jelenti a fő szempontokat, addig a kormányzati intézmények a biztonságot, az informatikai hálózat kiépítettségét és mindenekelőtt a Parlament közelségét tekintik fontosnak.

A GKI adatai szerint az újonnan kötött szerződésekben szereplő bérleti díjak a 12-15 euró/négyzetméter/hó sávban mozogtak az első negyedévben. Nem hagyható azonban figyelmen kívül az a tény, hogy a szerződő felek közül a bérlők bevételei forintban keletkeznek, a bérleti díj kifizetései pedig euróban esedékesek. Az a szempont sem elhanyagolható, hogy a forint az euróval szemben az elmúlt időszakban jelentősen felértékelődött. Mindezek együttesen a GKI álláspontja alapján egyértelműen a bérleti díjak reálértékben vett csökkenését jelentik.