Nagy üzletnek ígérkezik a bevásárlópark

Az Árkád bevásárlóközpont tavaly márciusi átadása óta nem készült el újabb kereskedelmi központ, így a bevásárlóközpont-állomány Budapesten jelenleg is 388 ezer m2, 19 bevásárlóközponttal. Tekintettel a bevásárlóközpontok nagy számára, új fejlesztések és bővítések az idén elmaradtak. A 2004-ben várható EU-csatlakozás miatt azonban egyre nagyobb a nemzetközi érdeklődés, s ezáltal a tervezett projektek megvalósulni látszanak az elkövetkező 2-3 évben - mondták lapunknak a Jones Lang LaSalle elemzői.

Több cég szakértője is úgy véli, hogy a telített piac eredményeképpen más típusú kiskereskedelmi elemek jelennek meg. Ebben az évben és jövőre elsősorban a bevásárlóparkok indultak növekedésnek. A leginkább fejlődő területek közé tartozik Budaörs, Soroksár, Fót, Dunakeszi és Budakeszi.

A bevásárlóparkokhoz hasonlóan gyártói lerakatok (Factory Outlet) és szakosodott áruházak is mind jobb pozíciót foglalnak el a közeljövőben. Ilyen szakáruház lesz az Ablon Kft. által fejlesztendő és a Budafoki úton megvalósuló első hazai Factory Outlet Center, illetve a Róbert Károly körúton 2004 szeptemberében 18 500 négyzetméteren megnyíló Material Center, amely lakberendezésre és lakásépítésre szakosodott.

A GKI és a Wallis közös kutatása érdekes jelenségre hívja fel a figyelmet. Eszerint az azonos kerületen belül kínált 20 százalékkal kedvezőbb üzlethelyiség bérletének lehetőségével az üzlethelyiséget bérlők csaknem 80 százaléka élne. A 20 százalékos bérletidíj-csökkenés érdekében más kerületbe is elköltözni hajlandó cégek aránya azonban már csak 44 százalék, a Pest megyébe való kiköltözést pedig már csak 6 százalék vállalná. Pest megyében a saját üzlethelyiségek gyakorisága alig 20 százalék, a bérelteké még ennél is alacsonyabb - tapasztalták az elemzők.

A legkeresettebb bevásárlóutca még mindig a Váci utca, ugyanakkor az Andrássy út is egyre ismertebb a nemzetközi kereskedők körében. Nagyáruházak és kereskedelmi láncok tervezik a piacra való belépést, és már most próbálnak helyet biztosítani maguknak a legsikeresebb bevásárlóközpontokban és a belvárosban. Számukra megfelelő területeket kínálhatnak a felújításra/átalakításra váró épületek a Váci utcában, a Vörösmarty téren vagy a Kígyó utcában.

A bevásárlóközponton belül kedvező elhelyezkedésű üzletek bérleti díjai immár harmadik negyedéve változatlanok, jelenleg is 25-65 euró/m2/hó között mozognak. Az elmúlt 6 hónapban a jó elhelyezkedésű belvárosi üzletek bérleti díjai sem változtak, 75-100 euró/m2/hó között vannak. A bérleti díjak előreláthatólag az év második felében is stabilak maradnak.

Az üzlethelyiségek piacán rendkívül alacsony forgalom mellett kiegyensúlyozott piaci helyzet várható a következő 12 hónapban. Az üzlethelyiségek árai 6,5 százalékkal, bérleti díjai pedig 5,7-del emelkednek a következő időszakban. A következő 12 hónapban mind a tulajdon, mind pedig a bérletek piacán igen alacsony forgalom várható; bár a válaszok alapján a kereslet élénkebb lesz mindkét szegmensben a kínálatnál, az alacsony forgalom miatt ez jelentős változást vélhetően nem idéz elő.

A következő 12 hónapban alacsony forgalom mellett kismértékű keresletbővülés várható a központi régión kívüli cégek esetében az üzlethelyiség tulajdonának esetében. Az üzlethelyiségek ára mintegy 10 százalékkal, bérleti díja pedig csaknem 9 százalékkal emelkedik.

Az ingatlanfejlesztők és ingatlanforgalmazók is egyetértenek abban, hogy a következő egy évben - figyelembe véve az aktuális és tervezett fejlesztési munkákat - nem várható jelentős súlyponteltolódás a piacon. A kedvező adottságokkal rendelkező üzlethelyiségek továbbra is keresettek lesznek, míg az eldugott helyeken lévők, illetve azok, amelyek korábbi, elhibázott fejlesztések eredményei, ott változásokra lesz szükség, és esetleg el kell gondolkodni az alternatív hasznosítás lehetőségéről is.

Az üzlethelyiségek esetében az ingatlanfejlesztők a következő egy évben 6 százalékos eladásiár-növekedéssel számolnak. S bár a megkérdezett ingatlanforgalmazók nagyobb részénél stagnált, kisebb részénél csökkent az üzlethelyiség értékesítésből és bérbeadásból származó jövedelem, a jövőt tekintve mégis viszonylagos optimizmus jellemezte őket. Számításaink szerint a következő 12 hónapban az ebből az ingatlanpiaci szegmensből származó árbevételük növekszik majd a legnagyobb mértékben.

A belvárosi kereskedelmi ingatlanok piacát érzékenyen érinti, hogy az 1994-ben tíz évre meghirdetett moratórium hamarosan lejár. A még önkormányzati tulajdonban lévő üzlethelyiségek bérleti kondícióit ezután piaci alapon határozzák meg, a jelenleg határozatlan idejű bérleti szerződések egyéves felmondási idővel, cserehelyiség biztosításának kötelezettsége nélkül lesznek felbonthatók.

Az átlagosan 10 százalék alatti üresedési rátával működő bevásárlóközpontok üzlethelyiségeinek bérleti díjai tág intervallumban, 10-65 euró/m2 között mozognak, függően a központ elhelyezkedésétől, a vonzáskörzet nagyságától, a szolgáltatások és a bérlők összetételétől, valamint az üzletek minőségétől.