Befektetői bérlakásprogram
Január végén kerül a kabinet elé a kormányrendelet a lakbértámogatásra vonatkozóan, ami a remények szerint a vállalkozói tőkével megvalósuló bérlakásépítést nagymértékben előmozdítja. A projekt megkezdése beruházói oldalról lakástársaságok, illetve ingatlanbefektetési alapok létrehozásával jöhet szóba. Ha minden jól megy, az idén tavasszal akár az első kapavágásra is sor kerülhet, két év múlva pedig újabb négy-ötezer család költözhet a piaci szereplők által épített bérlakásokba.
Az államilag szabályozott feltételek biztosítása azonban csak egyik pillére a kormányprogramban meghirdetett célkitűzéscsomagnak, hisz ahhoz, hogy komolyabban beinduljon a bérlakás-építési program, a vállalkozói-pénzügyi háttér megteremtésére is szükség van. Létre kell jönniük a vállalkozói tőke belépését lehetővé tevő finanszírozási konstrukcióknak, aminek alapvetően két módozata van: lakástársaságok alakítása és ingatlanbefektetési alapok létrehozása - mondja Nagy Zoltán, a Nemzeti Lakásberuházó és Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezető igazgatója.
Lakástársaságok már léteznek Európában, az ingatlanbefektetési alapok pedig már nálunk is egyre népszerűbbek, igaz, olyan még nincs közöttük, melynek bérlakások lennének a portfóliójában. Az állam is jól járna mindkét konstrukcióval, hisz nem saját pénzből kellene a bérlakásépítéseket finanszíroznia - ahogy tette ezt korábban -, csak a bérleti díj fizetésébe kellene beszállnia. A lakástársaságok létrehozása azért lenne kedvező a befektetők számára, mert azok tőkéstársként vennének részt a bérlakás-építési vállalkozásban, csökkentve ezzel a befektetői kockázatot, főleg az építés kezdeti szakaszában. (Egy bérlakás-építési beruházás megtérülése ugyanis tizenöt-húsz év.)
A másik finanszírozási lehetőség a bérlakás-befektetési alapok létrehozása, mely a lakosságnak és intézményeknek egyaránt újfajta befektetési formát nyújtana. Az alap a befolyó pénzből pedig elkezdhetné építeni a bérlakásokat, elkészültükkor meg bérbe adhatná azokat.
Fritz Péter, a nemzeti lakásprogram egyik kidolgozója, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal szakmai tanácsadója a vállalkozói tőke bevonásának mindkét módját jónak tartja, kiemelve, hogy azok kímélik az államot és az önkormányzatokat. Ráadásul a bérlakásépítés az eddigi módon már nem folytatódhatott volna, vagy legalábbis csak csigatempóban. Így viszont akár 10 ezer lakás épülhet évente vállalkozói tőkével, a beköltözőket pedig majd az állam támogatja.
Pacsi Zoltán tőkepiaci szakértő is lát fantáziát a bérlakás-befektetési alapokban, bár kétségtelen, hogy egy-másfél év kellene ahhoz, hogy a működés feltételrendszerét teljesen kidolgozzák. A szakember a lakásbefektetési alapokat - melyekből a piacon akár 4-5 is megjelenhet - rendkívül biztonságos konstrukciónak tartja, hisz azok a legapróbb részletekig szabályozottak. A lakók bérletidíj-fizetési képessége a működés legnagyobb rizikófaktora, ezt azonban megoldhatná az állami készfizető kezesség vagy garancia. Ám ha az állam nem vállalja ezt száz százalékban, a kezdeményezés könnyen megrekedhet. Nincs akadálya annak sem, ha a kezességet a kormányrendeleten túl lefektetik egy polgárjogi szerződésben is.
