Európát célozzák az ingatlanbefektetők
A DTZ globális ingatlan-tanácsadó összegzése kiemelt helyen foglalkozik az Európai Unió bővülése után előálló helyzettel. A válaszadók szerint az új tagok felvétele újabb tranzakciókra ösztönzi majd a befektetőket, hiszen gazdaságilag és politikailag is stabilabb körülmények lesznek immár Európa nagyobb részében, ráadásul csökken a devizakockázati tényező jelentősége is.
Ezt megerősítette lapunknak Peter Munk magyar származású kanadai üzletember, aki a TriGránit Rt.-vel összefüggő üzleti kapcsolatai révén több hazai nagyberuházásban is érdekelt. Mint kifejtette: főleg az ingatlanalapok fognak bevásárolni a térségben, köztük Magyarországon. Ezek főleg elkészült és működő objektumokat szoktak megvenni, s emiatt nem kell bajlódniuk az előkészületekkel, nem úgy, mint például az ingatlanfejlesztőknek. Utóbbiak a projekttervezéstől a finanszírozás megszervezéséig, és persze a kivitelezés végéig folytonosan kapcsolatban vannak a helyi hatóságokkal, a munka nehezét tehát ezek végzik.
Peter Munk szerint Magyarországon egyre több bérirodaház és bevásárlóközpont kerülhet eladósorba a következő két-három évben, s ezek jó célpontjai az intézményi befektetőknek. A hozam a csatlakozás évében, illetve az azt követő egy-két esztendőben még bizonyosan fölötte lesz az uniós átlagnak, s ez vonzó az invesztorok szemében.
A DTZ szerint a tagsággal várhatóan átrendeződnek ezen befektetők portfóliói, mégpedig úgy, hogy alacsonyabb lesz a volatilitás és növekszik a hozam, mivel az ingatlanok értéke jobban megközelíti majd a nyugat-európait, mint eddig. A bővítést kedvezően értékelő válaszadók szerint Magyar-, Lengyel- és Csehország a három legfontosabb célország, ezekben az államokban fognak emelkedni a befektetések.
A társaság előzetesen arra utalt, hogy a határokon átívelő európai ingatlanbefektetések értéke 2003-ban várhatóan az előző évi 32 milliárd eurós szinten alakul, ám 2004-ben az erőteljes német és amerikai tőkebeáramlás nyomán emelkedni kezd. Tavaly a tranzakciók mintegy felét adták a német alapok 4,2 és az amerikai alapok 4,0 milliárd eurós befektetései.
A nyílt végű német alapok öszszesen 12,4 milliárd eurót gyűjtöttek össze a hazai magánbefektetőktől, ami rekordnak számít, a heves verseny miatt ugyanakkor problémáik adódtak a minőségi ingatlanok megtalálásában. Bár a kockázatokat sokkal inkább felvállalták, hasonló problémákkal találták magukat szembe az amerikai alapok is, amelyek kénytelenek voltak alacsonyabb megtérülési szintet is elfogadni. A német alapok portfóliójában jellemzően magas az irodaingatlanok aránya, tőkéjük segített megtartani a magas európai irodahozamokat, miközben a nyomott pénzügyi szolgáltatási ágazat a lízingpiac leromlását hozta magával. Jelentősen csökkent az adósságok finanszírozásának költsége is, növelve a hozamprémiumot - a tőkeköltségek százalékában meghatározott bérleti díj kedvezően alakult a finanszírozás kiadásaihoz képest -, és ez vonzóvá tette az ingatlanokat a magánbefektetők számára. Az európai gazdaság 2004-re várt felfutása a DTZ szerint a befektetők érdeklődésének folytatódását valószínűsíti. Javít a helyzeten a német és az ír törvényi szabályozás megváltoztatása, s az izraeli nyugdíjalapok külföldi tevékenysége is megerősödhet: a piacon ezek a tényezők is hozzájárulnak az érdeklődés növekedéséhez. A francia piac első ízben szárnyalta túl a britet: a francia befektetések értéke 3,4, a briteké 3,3 milliárd euró volt. Jelentős súllyal volt jelen a befektetési tevékenységben Olaszország, Hollandia (10-10 százalék) és Spanyolország (7). Az olasz piacot a kisszámú, de nagy értékű üzlet jellemezte: ebben olasz vállalkozások ingatlanüzletágainak amerikai alapok általi megvétele is benne volt. A holland részesedés több mint 60 százalékát az az üzlet hozta, melynek során a Lehman Brothers és a Merwede Group átvette az Uni-vestet; az első negyedben létrejött üzlet a legnagyobb EU-ingatlanüzlet volt, értéke elérte az 1,8 milliárd eurót. Általánosságban elmondható, hogy a határokon átívelő euró-pai ingatlanbefektetések szintje nagyjából megfelelt a piacok méretének. Kivételt Németország képez, amely bár a második legnagyobb befektetési piac Európában, kevesebb külföldi tőkét vonzott, mint a méretét tekintve a negyedénél is kisebb befektetési övezetnek számító Spanyolország és Svájc. Az adózási előnyben lévő hazai befektetők versenye és az aránylag alacsony hozamok miatt ezen a piacon a külföldi invesztoroknak hagyományosan nehéz a helyzete - áll a tanácsadó jelentésében.
