Rejtelmes pluszterhek a lakáseladókon

További rejtélyek övezik a lakáseladásokkal kapcsolatos adóterheket - utalt lapunk öt nappal ezelőtt, ezeken a hasábokon megjelent összefoglalójára Dezső Attila, a Dezső, Réti & Antall Landwell nemzetközi ügyvédi iroda szakértője. Dr. Hidasi Gábor ügyvéd a Világgazdaság 2004. január 22-i számában elemezte az szja-törvény változásait, amely szerint üzletszerű ingatlaneladások esetén a jövedelem az egyéb jövedelmekkel összevontan, nem pedig elkülönítetten, 20 százalékos kulccsal adózik.

Dezső Attila szerint a változtatás várható volt, mert illeszkedik a telekingatlan áfamentességének megszüntetéséhez. Mint ismeretes, 2004. január 1-jétől 25 százalékos áfa terheli a telektulajdon értékesítését, amely egyrészt az EU-normáknak való megfelelés, másrészt a lakásépítési piacon elharapódzott kiskapuk bezárására irányult.

Az utóbbi időben lakást vásárlók tudják, hogy az eladásra lakást építő társaságok gyakran két különböző konstrukciót alkalmaztak. Egyes esetekben az ingatlanfejlesztő társaság a saját maga által megépített lakások tulajdonát ruházta a reménybeli vevőkre, míg a másik esetben polgárjogi értelemben csupán a telek tulajdoni hányadát adta el a vevőknek. Azután a vevők az építtető cég segítségével létrehozták a saját építőközösségüket, amelyeknek gyakran tagja volt az ingatlan beruházója is. A továbbiakban építtetőnek már az építőközösség tagjai, a későbbi társasház-tulajdonosok minősültek. Ez utóbbi esetben a tulajdonszerzés eredeti szerzésmódnak minősült, amely illetékmentessé tette az ügyet - ecsetelte a helyzetet a szakértő.

Mindkét esetben az eladónak a telekvételárrész meghatározásánál szabad keze volt, amely túlzott arányú telekár-megállapításhoz vezetett, természetesen áfamentesen. Az ez évi változások óta az áfaalanyok által történő telekértékesítés áfaköteles, azaz ha egy kft. megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, a továbbértékesítést mindenképpen áfa terheli. Nem változott azonban a helyzet akkor, ha nem áfaalanynak minősülő magánszemély szerzi meg az ingatlant és adja azt tovább. Ekkor ugyanis 2004-ben sem merül fel áfafizetési kötelezettség. Ez utóbbi azonban csak akkor igaz, ha a magánszemély a tevékenységét nem üzletszerűen űzi. Márpedig ha a magánszemély rendszeresen adja-veszi az ingatlant, az adóhatóság nemcsak a személyi jövedelemadóban alkalmazhat magasabb kulcsot, hanem megállapíthatja a magánszemély áfaalanyiságát (ehhez nem kell vállalkozói igazolvánnyal rendelkeznie), és utólag behajtja a be nem fizetett áfát annak minden további törvényes kamat- és bírságkövetkezményével. Ez esetben a pénzügyi kockázat még az szja-nál is jelentősebb lehet, közelíthet a telekár feléhez.

Ezért mihamarabb indokolt az üzletszerűség fogalmához egyértelmű iránymutatást nyújtani, hogy a jogalkalmazók valóban az üzletszerű tevékenységeket és ne a magánszemélyek természetes ingatlan- átruházásait adóztassák az öszszevont adókulccsal. A feladat nem egyszerű, mert az üzletszerűség más a büntetőjogban, más a polgári jogban, és más a pénzügyi jogban - figyelmeztet Dezső Attila.