A Raiffeisené lett a Rózsakert
Úgy tűnik, egyre-másra a figyelem középpontjába kerülnek a hazai kereskedelmi ingatlanok: tegnapi számunkban az amerikai Heitman akciójáról számoltunk be, miszerint többségi tulajdont szerzett a Duna Plazát és további 14 magyarországi plazát üzemeltető cégben. Hétfőn pedig megtudtuk, hogy a Raiffeisen Ingatlanalap új taggal gazdagította portfólióját: megvásárolta a főváros II. kerületében lévő, 1998-ban épült Rózsakert bevásárlóközpontot.
Balogh András vezérigazgató megerősítette, hogy a napokban megkötötték a szerződést, ám sem az eladóról, sem a vételár-ról nem közölt részleteket. A Bloomberg hírügynökség ugyanakkor előzőleg azt írta, hogy a vételár 4,5 milliárd forint kö-
rül lehet. A Raiffeisen Ingatlanalap portfóliójában eddig csak egy bevásárlóközpont, a miskolci Szinvapark volt, azt még tavaly vásárolta. Eddig jobbára a bankfiókokra, szupermarketekre, nagy autómárkák vezérképviseleteire összpontosított, és egy jól üzemelő irodaházat is magáénak mondhat. Az alap feltöltöttsége most 81 százalékos, ami nagyon magas érték - tette hozzá a vezető.
A Rózsakert - méretét tekintve - a legalsó kategória tetején helyezkedik el. Legnagyobb bérlője a Kaiser's szupermarket. Hat évvel ezelőtt építette a beruházó Dovinvest cég. A 11 500 négyzetméteres objektumban 82 üzlet található, a parkolóhelyek száma 250. Bérlői mixében túlsúlyban vannak a felső kategóriás kozmetikai és ruházati cikkeket kínáló cégek, és erőteljes a szabadidős vonulat is.
A jelentős vásárlóerőt képviselő budai kerületekben megfigyelhető, hogy a kisebb bevásárlóközpontok kénytelenek nagyobb energiát fordítani az egymástól és a nagyoktól való megkülönböztetésre. A hasonló méretű Eleven center például funkciót váltott, és most fitneszközpont lett, a Budagyöngye lakásfelszereléssel és bútorokkal is próbálkozik, és várhatóan a többi központ is kitörési pontot keres a forgalom jelentős növelése érdekében.
Balogh András szerint az alap nem akar versenyre kelni a nagy nyugati vagy amerikai intézményi befektetőkkel, ám ha lehetőség nyílik a jó hozamot ígérő vásárlásra, akkor azt nem akarja elszalasztani.
Az elvárt hozam természetesen függ az ingatlan helyétől (Budapest vagy vidék), jellegétől és kihasználtságától. A Rózsakert esetében erről nem nyilatkozott. Szakértők szerint a hazai kereskedelmi ingatlanoknál ez jelenleg 10-12 százalék között mozog.
A vezérigazgató szerint nem várható, hogy a közeljövőben növelik a bevásárlóközpontok arányát a portfólióban. Továbbra is ígéretesnek nevezte ugyanakkor a hazai irodapiacot. Mint mondta: most alacsony a belépési küszöb, így érdemes lesz vásárolni, még ha kisebb is az elvárt hozam, mint a kiskereskedelmi ingatlanoknál.
Az alap az első évében 12 százalékos hozamot ért el. Kizárólag olyan ingatlanokba fektet, amelyeket befejeztek, és a bérlők már használják, illetve elsősorban a meglévő ingatlanjainak fejlesztésére összpontosít. A befektetési politikában igen hangsúlyozottan szerepel, hogy a porfóliót olyan ingatlanokkal tölti fel, amelyek hasznosítása hoszszú távon biztosított. Három olyan ingatlana is van, amelyeknek bérleti szerződése 2018-ban jár le.
Értéknövekedési megfontolások alig játszanak szerepet a befektetési politikában. Ez a szemlélet és az ingatlanhasznosítás módja egyúttal segíti az alapot az esetleges kedvezőtlen ingatlanpiaci árfolyammozgások hatékonyabb kivédésében - olvasható a honlapon található bemutatkozóban. Igen gyorsan növekedett az alap vagyona, s ez már elérte azt a méretet, amikor diverzifikálni lehetett a befektetéseket típus, ágazat, bérlő és terület alapján - erősítette meg a vezérigazgató. (MN)
