Bővülhet az ipari FM-piac
Az ingatlanpiac a magyar gazdaság egyik legizgalmasabb, „legforróbb” szegmense, ahol még mindig érdemes befektetni, még mindig kiemelkedő hozamokat lehet elérni, de már nem olyan könynyen, mint évekkel korábban – fogalmazódott meg a Portfólió.hu által rendezett minapi befektetési konferencián. Ezt megerősítette a november elején rendezett Ingatlanszakma nevű rendezvény is, ahol a létesítménygazdálkodás állt a középpontban.
Az eseményeken a legtöbb felszólaló egyetértett abban, hogy a legnagyobb jövőbeni potenciál a logisztika és az ipar területén van, itt a piac, a kereslet és a bérlők száma egyaránt folyamatosan növekszik, s ez olyan hátteret jelent, amelyre a befektetők hoszszabb távon is támaszkodhatnak. Mindez a létesítménygazdálkodási vállalkozások számára azt jelenti, hogy nagyságrendekkel több megbízáshoz juthatnak a raktárpiacon, ahol ráadásul irodákkal is kell foglalkozni, hiszen manapság már egyre több raktárépületben hoznak létre akár több száz négyzetméternyi irodát is.
Kocsis Péter, a HVB Bank ingatlanfinanszírozási üzletágának vezetője szerint Magyarországon még mindig óriási lehetőségek rejlenek az ingatlanszektorban, nemcsak a bankok, hanem a befektetők számára is, miközben a kockázatok mérséklődnek. A pénzintézet saját felmérést készített az elmúlt tíz esztendőről és a következő öt évben várható folyamatokról. Kiderült, hogy a létesítménygazdálkodást leginkább érintő területeken (iroda-, kiskereskedelmi és ipari ingatlanfejlesztések) 1995 óta 2000 milliárd forintos ingatlanállomány jött létre, az éves növekedés – a lakásállomány bővülésének is köszönhetően – eléri a 381 milliárd forintot.
Ha azt vesszük alapul, hogy egy ország ingatlanvagyonából 10-15 százalék lehet befektetési célpont, Magyarországon a 65 ezer milliárd forintos ingatlanvagyont tekintve nagyjából 6 ezer milliárd forintos fejlesztési potenciállal lehet számolni. A bankok vállalatihitel-állománya ennél jóval kisebb, 5 ezer milliárd forint.
A leggyorsabban megtérülő beruházások a lakásszektorban vannak, ahol további bővülésre lehet számítani – fogalmazott Kocsis. E mellett szól a reálbérek növekedése, az egyéni hitelfelvételi lehetőségek javulása, vagy például az, hogy a lakásvagyon több mint 90 százaléka magántulajdonban van. A bankok erősödő piaci versenye is segíti majd a vállalkozókat; a banki finanszírozás a legolcsóbb finanszírozási forma az ingatlanfejlesztésben – fűzte hozzá.
A jelenleg „legpörgősebb” és leginkább kifinomult FM-területen, az irodai alágazatban a foglalkoztatottság csökkenése, az osztott munkaidő, valamint az otthoni munka elterjedése akár középtávon is mérsékelheti az irodaterület-igényt – véli Hajnal István, a Biggeorge’s NV Rt. vezérigazgatója. Ez a csökkenés azonban nem feledtetheti, sőt erősíti azt a követelményt, hogy az FM területén is egyre fontosabb a hatékonyság. Ennek javítása érdekében célszerű kihasználni a meglévő emberi erőforrásokat, az FM egyes folyamatait és tevékenységeit pedig széttelepíthetik a szervezeten belül. A szakértő utalt arra, hogy ma már korszerű eszközök segítik ezt a „javítási” folyamatot. Mind több az intelligens épület, költségallokációs modelleket és work-flow technológiákat alkalmaznak, terjedőben van a folyamatszervezés.
A befektetési ingatlanpiacon 150 milliárd forintnyi értékű ügylet valósul meg évente Magyarországon – hangsúlyozta Hajnal István, aki kifejezetten a felső szegmens, az 500 millió–5 milliárd forint közötti befektetési lehetőségeket elemezte. Szerinte egyre inkább szétnyílik az olló, szétválnak az első- és másodosztályú befektetési lehetőségek. A második kategóriás termékekből túlkínálat van, a jól kidolgozott beruházás kevés. A nemzetközi intézményi befektetők csak az elsőre „éhesek”, a 20 millió eurós projektek nem érik el az ingerküszöbüket, a 40-50 millió eurós első osztályú irodaházakat vagy bevásárlóközpontokat azonban szívesen megvásárolnák. A hazai kis- és közepes befektetők tőkeereje ugyanakkor ritkán haladja meg az 500 millió forintot.
