Házon belül kell tartani az FM felügyeletét
Jó dolog az outsourcing, de még jobb, ha az üzemeltetők saját kezükben tartják a külső alvállalkozók felügyeletét – mondta lapunknak Sass Márton, a hét magyarországi ingatlant üzemeltető AIG/Lincoln üzemeltetési igazgatója. A vezető utalt arra, hogy néhány évvel ezelőtt tettek egy kísérletet: az ingatlanok teljes rendszerének karbantartását külső vállalatra bízták. Bár havi elszámolási kötelezettsége volt, azt vették észre, hogy egyes munkafolyama-tok a látókörükön kívülre estek. Ezért bizonyos felügyeleti és menedzselési feladatokat visszavettek és kézben tartottak.
Az AIG/Lincoln üzemeltetési részlege jelenleg öt budapesti irodaházat (összes terület 110 ezer m2) és két ipari parkot (az M1 Üzleti Park Pátyon és az Airport Business Park Vecsésen) gondoz. A társaságra jellemző módon az AIG/Lincoln a megépített ingatlanokat értékesíti, de üzemeltetőként továbbra is „benn marad a házban”, illetve arra is van példa, hogy átvette a más vállalat által fölépített ingatlan üzemeltetését. Az egyik legimpozánsabb AIG/ Lincoln-munka a budai Alkotás Point, amelynek bérbeadását a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlanügynökség végzi.
Arra a kérdésünkre, hogy az anyavállalat mennyiben befolyásolja a külsős vállalkozásokkal kötött szerződésekkel összefüggő döntéseket, a vezető azt mondta: nincs olyasfajta szigorú megkötés, mint amilyen a globális cégeknél általában jellemző, tehát nem egy adott nagy szolgáltató minden országban működő egységét kell kötelezően foglalkoztatni, sőt. Vigyáznak arra, hogy ne az összes ingatlanuknál ugyanaz a társaság végezze az üzemeltetést, ugyanakkor előrelátóan több céggel is folyamatos üzleti kapcsolatban állnak, biztosítva ezzel az ingatlan zökkenőmentes üzemeltetését.
Sass Márton a nem ellenőrizhető költségek (közműdíj, biztosítás, építményadó) folyamatos és jelentős növekedéséről számolt be, e szerint ezek a díjak ma már csaknem ugyanakkorák, mint a cég által befolyásolhatók, előre meghatározhatók. Kerületenként eltérő az építményadó – ez is emelkedett. Ezek mozgását természetesen érvényesíteni kell az üzemeltetési díjban, de annak stabilizálása érdekében az ellenőrizhető költségeknél a hatékonyság növelésével igyekeznek szinten tartani. Folyamatosan felülvizsgálják az összes szolgáltatás költségét, és tartalékot képeznek a tervezett későbbi felújításokra, fejlesztésekre. A más fejlesztők által megépített (vagyis átvett) ingatlanok esetében alapos műszaki felmérést készítenek, felvázolva a javasolt változtatások előnyeit és hátrányait, majd mindezt ismertetik az ingatlan tulajdonosával.
A bérlők jobb kiszolgálása érdekében internet alapú hibabejelentő rendszert vezettek be. A takarító vagy karbantartó telefonján azonnal megjelenik az üzenet és megindul a hiba elhárítása vagy a takarítás.
