Kategorizálták az épületeket
Általános és eddig kevéssé szabályozott feladat az épületek területeinek használati mód szerinti csoportosítása, kategorizálása. Egy általánosan elfogadott szabályozás hiányában az olyan kijelentés, hogy egy épület vagy annak egy része hány négyzetméter alapterületű, bizonyos körülmények között félreértésre adhat alkalmat, illetve további magyarázatra szorulhat. Más lehet az értelmezése egy terület nagyságának annak használója, a bérbeadó, az ingatlanfejlesztő és az ingatlan-értékbecslő szempontjából, és ez a felsorolás még messze nem teljes – közölte lapunkkal Czerny József, az MLSZ elnöke.
Az irányelv szisztematikus útmutatást nyújt az épületek területeinek használat szerinti besorolására. Egyaránt alkalmazható valamennyi épületnél, függetlenül azok tulajdonlásától, használójától és használati céljától. Kizárólag a területek kategorizálásának módját írja le és nem az egyes területkategóriák nagyságának meghatározását, azaz nem tartalmaz irányelveket a felmérés módjára.
Célcsoportjai (stakeholders) többek között: az egységes ingatlan-nyilvántartás szervezetei, a bankok (hitelfedezet), a bérbeadók és bérbe vevők, a biztosítók, az épületüzemeltetők (pl. irodaépületek), az értékbecslők, az ingatlanfejlesztők és -tulajdonosok, a létesítménygazdálkodók (facility managers), a pályázatkiírók, a szakhatóságok, a tanácsadók, a tervezők stb.
Czerny József felhívta a figyelmet az alapfogalmakra, ugyanis ezek értelmezése kulcskérdés. Eszerint építmény (az épület, műtárgy gyűjtőfogalma) a rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a talaj, a víz vagy az azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Az épület olyan építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés – jellemzően tartózkodás – céljából. Az épületszint – röviden szint – egy épület mindazon területeinek összessége, amelyek horizontálisan összefüggők és szerves egységet képeznek. A helyiség a rendeltetésének megfelelően minden irányból körülzárt, tartózkodásra alkalmas tér.
Jelen irányelv egy épület különféle területeit a használat módja és részben fajtája alapján csoportosítja. A felállított kategóriák valamennyi épületfajta, pl. iroda- és lakóépület, raktár, üzemi épület stb. esetén használhatók, mindazonáltal értelmezésük esetenként mélyebb elemzést igényelhet.
A bruttó szintterület az adott épületszint külső falsíkokkal határolt legnagyobb vízszintes területe. A bruttó épületterület az épület valamennyi bruttó szintterületének összege. A nettó szintterület megadásához a bruttó szintterületből le kell vonni a függőleges teherhordó szerkezetek alatti, a külső függőleges határoló szerkezetek alatti, a nem teherhordó, de használati szempontok miatt helyhez kötött függőleges, belső határoló falak alatti területet, valamint a függőleges födémáttörések alapterületét, továbbá a fentiekben felsorolt függőleges határoló szerkezetekben elhelyezett, padlószintről indított nyílászárók alatti területet.
A nettó épületterület kiszámításához össze kell adni az épület valamennyi szintjének nettó szintterületét, kivéve az épülettel egybeépített gépkocsiparkolók (pl. mélygarázs) területét. Az épületet használók csoportjai részére kijelölhető terület: a kizárólagosan használt területhez a nettó területből le kell vonni a közös kiszolgálóterületeket és az elsődleges közlekedőterületeket (fő közös közlekedési útvonalakat, mint folyosók, lépcsők stb., valamint az épület működtetéséhez szükséges üzemi területeket). A kizárólagosan használt terület tartalmazza a nem teherhordó és használati szempontok miatt helyhez nem kötött belső falak alatti területeket. A munkahelyi terület – vagy másként főfunkciós terület – a kizárólagosan használt terület tartós munkavégzésre alkalmas és a tényleges munkavégzésére kijelölt része.
A kizárólagosan használt terület: építészeti kialakításából adódóan közlekedésre, esetleg várakozásra kijelölt rész. Az ilyen területek – funkciójukat tekintve – lehetnek pl. folyosók, szélfogók, előcsarnokok, előterek stb.
