A bérbeadók mézesmadzagja

A hazai bériroda-piaci verseny éleződése idején kifejezetten hasznos a helyiségeket kereső cégek számára, ha a korábbiaknál több időt és figyelmet szánnak a bérleti szerződésekre, különös tekintettel az üzemeltetési költségekre, illetve arra, hogy az üzemeltetésnél milyen szolgáltatási szinteket határoznak meg.

Sok bérlő nem a bérleti díj és az üzemeltetési kiadás arányát figyeli, hanem azok összegét. Ez nem is lenne probléma, ha azt nem csak havi szinten tenné. Ezt egyes bérbeadók is felismerték, és a megfelelő költségkeret betartására vonatkozó ajánlataikkal nem minden esetben a bérleti díjat csökkentik, hanem az üzemeltetési költség előlegének mértékét. Bár így a havi négyzetméterenkénti bérleti díj és az üzemeltetési költség a meghatározott keretek között marad, az év végi elszámolás alkalmával a bérbeadó által adott kedvezmény szertefoszlik egy esetleges elszámolásból adódó különbözet kiszámlázásával. Bár el kell ismerni: a havi megtakarítás éves szinten történő kamatozása, ha kismértékben is, de pénzt termelhet.

A működtetési kiadás a gyakorlatban egy előre meghatározott összeg, amelytől a bérbeadó – egyes bérbeadási fortélyokat leszámítva – nem szívesen vagy egyáltalán nem tér el, hiszen az „engedményt” neki kell kifizetnie. A fenntartási költségek mértéke (hó/négyzetméter) nagyban függ az irodaház modernizáltságától, felkínált szolgáltatásaitól, az épület méretétől, illetve a közös és a bérbe adott területek arányától.

A csekély hasznos alapterületű épületek fajlagos üzemeltetési költsége magasabb, mint a nagyobbaké. A karbantartási kiadások is nőnek a hasznos alapterület arányában, hiszen a karbantartó cégek személyi költségei a berendezések számától (felvonók, klímagépek stb.) függetlenül hatnak a működtetési kiadásokra – figyelmeztetett Karsai Tibor, az EVN csoporthoz tartozó osztrák First Facility Ingatlankezelő Kft. cégvezetője. A szakértő úgy véli: a bérlők által jobban figyelt szolgáltatások díjai nem csökkenthetők a végtelenségig a területek arányával.

Ha példaként a biztonsági őrzést és a recepciós szolgálatot nézzük, akkor nyilvánvaló, hogy – néhány irodaházat leszámítva – egy-két biztonsági őrre mindenképpen szükség van, és (a példánál maradva) az irodaház méretének növelésével párhuzamosan a szükséges személyi jelenlét gyarapodásával ez a költség lépcsőzetesen nő. Egy átlagos irodaházban az átlagos szolgáltatás szintjét figyelembe véve a biztonsági és recepciós szolgálat az üzemeltetési költség 20-25 százaléka körül mozog – fűzte hozzá.

Egy épület működtetési rezsije természetesen az elvégzett munka eredményességétől is függ. A megfelelő rendszerben történő gondolkodás és a következetes munkavégzés csökkentheti az ingatlan fenntartási költségeit. A működtetési kiadások mérséklésére a műszaki és az infrastrukturális üzemeltetésben rejlik a fő lehetőség, ezek költségének akár több mint az egyharmadát is megspórolhatjuk.

A megfelelő modern menedzsmenteszközök alkalmazásával alacsony kiadás mellett az épületekben jelen lévő személyzet (műszaki, őrzés) száma és munkaideje, ezáltal költsége is jelentősen mérsékelhető a minőség megtartása mellett. A műszaki berendezések megfelelő megelőző karbantartásával és az energiamenedzsment magas szintű alkalmazásával ezen költségek tovább csökkenthetők. Mindezen eszközöket a First Facility kizárólagosan a kívánt minőségi szint megtartása mellett kínálja. A gazdasági tevékenységek optimalizálásával szintén számottevő eredményeket lehet elérni, de ezek kihatását a bérlők kevésbé érzékelhetik, mint a befektetők – vélekedett a cégvezető.

Több szakértő is hangsúlyozta lapunknak, hogy egy üzemeltető céghez általában egy időben több épület is tartozik, így kisebb költségvetésű ingatlanok esetében nem lehet mindenütt 100 százalékosan jelen, de ennek hátránya egy jól szervezett műszaki és készenléti, távfelügyeleti háttérrel, rövid reakcióidővel költséghatékonyan kiküszöbölhető. Abban is egyetértettek, hogy a hatékonyság eléréséhez nem elegendő egy gondnok. A magasabban képzett technikusi gárda személyi többletkiadása többszörösen is megtérül az évközbeni hibaelhárítások terén. Az épület használóinak észrevételei nélkülözhetetlenek, s egy jó üzemeltető „meghallja” az érintett személyek észrevételeit, illetve javaslatait.

Karsai Tibor felhívta a figyelmet továbbá, hogy egyes befektetők nem szentelnek kellő figyelmet az épület felújítására. Az irodaházak folyamatos karbantartása nem elegendő. Egy idő után egyes gépészeti berendezések kiöregednek, és hosszú távon egyre több üzemeltetési költséget emésztenek fel mindamellett, hogy az ingatlan minőségi és komfortérzeti foka is romlik. A létesítménygazdálkodás szemléletmódja a folyamatok bonyolultabbá válásával egyre fontosabb lett, és felváltotta a régi üzemeltetési szemléletmódot.