Iparkodhatnak az ipari parkok

Az ipari ingatlanok piaca kellemesen stabilnak mondható, hiszen rövid távon nem reagál érzékenyen a konjunkturális hatásokra, nem figyelhetők meg hatalmas változások, átrendeződések. Ennek okaira és a 2007-es év várható tendenciáira hívja fel a figyelmet Pusztai Andrea, a Colliers Magyarország Kft. vezető tanácsadója.

„A befektetési ingatlanpiachoz hasonlóan itt is termékhiányról beszélhetünk jó fejlesztési területek tekintetében. Tapasztalható, hogy a hagyományos Budapest-központúság mellett a vidéki helyszínek iránti kereslet tovább emelkedik a gyártó, összeszerelő cégek körében. Az új útfejlesztések, autópálya-építések, valamint az M0-s körgyűrű új szakaszának átadása pedig az eddig kevésbé értékesnek tűnő területeket is a befektetők látókörébe hozhatják” – fejtette ki a szakértő.

Az elmúlt két év statisztikáihoz képest valamelyest csökkent az ipari parkokon belüli bővülések aránya, változatlanul alacsony az igény szerint megépített (build-to-suit) épületek száma. Alapvetően a spekulatív fejlesztések és az erre épülő bérbeadás dominálja a piacot. A 2006-os évet értékelve mindenképp kiemelt figyelmet érdemel a bérlői igények érezhető erősödése az új építésű raktár-, illetve gyártócsarnokok iránt, és ez a tendencia jellemzi valószínűleg a 2007-es évet is. Mivel a már meglévő ingatlanok üresedési aránya csökken, új fejlesztések, barna- és zöldmezős beruházások lendíthetik majd tovább a piacot. Meg kell azonban említeni, hogy ezeknél a beruházásoknál a tulajdonviszonyok, az esetleges környezetvédelmi és egyéb szabályozási kérdések gyakran igen nehéz feladat elé állítják a fejlesztőket.

A Budapesten belüli jó fekvésű területek extrém módon felértékelődtek. Mivel azonban a fővárosban is kevés a tiszta, azonnal beépíthető terület, itt is a barnamezős beruházásokban kell keresni a lehetőségeket. A jelenlegi kínálati helyzetet értékelve elmondható, hogy az ipari ingatlanok vonatkozásában két fő területre osztható a budapesti régió: Budapesten belüli elhelyezkedésű, kifejezetten raktározásra alkalmas kerületekre, valamint Budapest közvetlen vonzáskörzete, az autópályák mentén található ingatlanokra. A fejlesztők számára legnépszerűbb kerületek: IV., IX., X., XV., XX., XXIII., III., XI., XXII.

A fővároson kívül a főbb autópályák környéke (például Budaörs, Törökbálint, Biatorbágy, Páty, Herceghalomig bezárólag, déli, illetve keleti irányban Szigetszentmiklós, Dunaharaszti, Gyál, Vecsés), valamint a Ferihegyi repülőtér vonzáskörzetében elhelyezkedő területek tartanak számot kiemelt érdeklődésre. Említést érdemelnek még az M3-as autópálya menti fejlesztések is (Dunakeszi, Fót stb.), ezek várhatóan az új M0-s szakasz elkészültével válnak még keresettebbé. Az autópályák, az M0-s körgyűrű és összekötő hidak jelentőségét jól mutatja az a tény is, hogy a Pilis környéke vagy Szentendre – Budapesthez való közelsége ellenére – a nehéz közúti megközelítés miatt ez idáig mérsékelten keltette fel a fejlesztők figyelmét.

Pusztai Andrea kiemelte, hogy bár a környező országokkal való összehasonlításban a magyar keresleti piac kicsinek mondható, a Colliers Magyarország Kft. életében a 2006-os év mégis különösen aktívnak volt mondható.

„Ami a logisztikai piac főszereplőit illeti, fejlesztői oldalról a közeljövőben nem számítunk új meghatározó szereplő megjelenésére, hiszen a piacon már jelen levő fejlesztő cégek mellé igen nehéz lenne versenyképes feltételekkel piacra lépni, hiszen a jelenlegi szereplők is küzdenek a termékhiánnyal, folyamatosan keresik a megfelelő területeket új projektjeikhez” – zárja az összegzést a vezető tanácsadó.