Nőtt a kihasználatlanság

A budapesti irodapiac mérete 2008 második negyedévére elérte az 1,99 millió m2-t. Összesen 90 600 m2 új irodát adtak át, ez az előző negyedévhez képest 116 százalékos növekedést jelent, és több mint háromszorosa a 2007 ugyanezen időszakában mértnek – derül ki a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, tagjai: CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle) napokban kiadott friss jelentéséből.

Az összefoglaló szerint hét új irodaházat adtak át, egyet a belvárosban, egyet a központi és ötöt a nem központi piacon: a K6-ot (1500 m2) a belvárosban, az Átrium Park II. fázisát (15 200 m2) a XIII. kerületben, a South Buda Business Parkot (22 500 m2) és a Bartók Udvart (5200 m2) a XI. kerületben, a Millennium Tower III.-at (19 600 m2) és a Corvin Irodák első fázisát (15 700 m2) a IX. kerületben, a Flórián Udvart (10 900 m2) Óbudán.

Közel 63 000 négyzetméter irodaterület talált bérlőre a második negyedévben, ez négy százalékkal alulmúlta az egy évvel korábbi értéket, és 14 százalékkal kevesebb az első negyedévhez képest. A bérbeadások döntő többsége új szerződés volt, míg a teljes bérbeadásnak csak 12 százalékát tették ki területnövelések, hetet a szerződéshosszabbítások, és elenyészően alacsony, két százalék volt az előbérleti kontraktusok aránya. Ismét a nem központi és a központi piacok voltak a legnépszerűbbek, a bérbeadások 68 és 24 százaléka esett ezekre a területekre.

A szerződéskötések száma megközelítette a 120-at a második negyedévben. A legnagyobb a Raiffeisen Bank új kontraktusa volt az Arena Cornerben 8400 négyzetméteren, a második a KVVM 4200 négyzetméteres szerződése az Átrium Park II.-ben, majd ezt követi a Bunge Zrt. a Váci 33-ban 2100 négyzetméterrel. A legnagyobb területű szerződéshosszabbítás a T-Comé volt a Maros Trade Centerben, 1300 négyzetméterre. Az első negyedévhez hasonlóan április és június között négy előbérleti szerződést kötöttek, hármat a Laki Kereskedelmi Központban összesen 1100 négyzetméterre, és egyet a XIV. kerületi Stefánia Parkban.

A jelentős mennyiségű új átadás megnövelte a kínálatot, emiatt mind a négy piacon – de leginkább a nem központin és a központin – nőtt a kihasználatlanság. Az új irodaterületek átadása az elmúlt hat évben mindössze másodszor haladta meg a bérbeadás mértékét (2006 első és 2008 második negyedévében), így a kihasználatlanság elérte a 12,6 százalékot – ez 2006 első negyede óta a legmagasabb érték.

Saly Miklós, a Colliers Magyarország Kft. irodadivíziójának társigazgatója hozzátette: az irodaházakban kialakított parkolók díjszabásánál a fejlesztők külön figyelembe veszik a telek elhelyezkedését (és ebből adódóan annak értékét), a mélyépítés költségét, amely az általános dráguláshoz ugyancsak hozzájárulhat, különösen a folyóhoz közeli projekteknél.

Ezeknek a mélygarázsoknak nyilvánvalóan ugyanúgy meg kell térülniük, mint a felszín feletti irodaterületeknek.

Előfordulhat az is, hogy egy nagy bérlő messze nem visz el annyi parkolót, amennyi neki járna, ebben az esetben a fejlesztőnek fejfájást okozhat, hogy az üresen maradó helyeket miként adja bérbe. Ilyenkor szokták egy-egy irodaház mélygarázsát megnyitni a nagyközönség vagy a környékbeli irodák bérlői számára.

Ez persze már biztonsági kérdéseket is feszeget, de általánosságban elmondható, az irodaházakban a parkolóhelyek sokkal inkább hiánycikknek, mint feleslegnek számítanak.

Saly Miklós, a Colliers Magyarország Kft. irodadivíziójának társigazgatója hozzátette: az irodaházakban kialakított parkolók díjszabásánál a fejlesztők külön figyelembe veszik a telek elhelyezkedését (és ebből adódóan annak értékét), a mélyépítés költségét, amely az általános dráguláshoz ugyancsak hozzájárulhat, különösen a folyóhoz közeli projekteknél.

Ezeknek a mélygarázsoknak nyilvánvalóan ugyanúgy meg kell térülniük, mint a felszín feletti irodaterületeknek.

Előfordulhat az is, hogy egy nagy bérlő messze nem visz el annyi parkolót, amennyi neki járna, ebben az esetben a fejlesztőnek fejfájást okozhat, hogy az üresen maradó helyeket miként adja bérbe. Ilyenkor szokták egy-egy irodaház mélygarázsát megnyitni a nagyközönség vagy a környékbeli irodák bérlői számára.

Ez persze már biztonsági kérdéseket is feszeget, de általánosságban elmondható, az irodaházakban a parkolóhelyek sokkal inkább hiánycikknek, mint feleslegnek számítanak.-->