Átírják az árcédulákat

Nincs egy árva befektető sem. De legalábbis alig van néhány. Ez a valós helyzet az intézményi befektetések terén a magyar ingatlanpiacon. A CB Richard Ellis (CBRE) szerint mindössze 150 millió eurós forgalom volt az első fél évben, és a szakértők az év egészében sem várnak egymilliárdnál többet. Noha a magyar pénzügyi rendszer nem kötődik szorosan az amerikai piacokhoz, a helyi finanszírozást mégis erősen érintette a hitelpiaci válság hatása – mondta több más szakértő is.

A piac kétségkívül újraárazási korszakot él át, amely főleg a kockázat megemelkedett szintjének és a kevésbé kedvező megtérülésnek tulajdonítható. A tulajdonosok azonban nagyon lassan reagálnak erre az újraárazási igényre, és ez meghosszabbítja az ingatlan-adásvételi tárgyalásokat – fejtette ki Mészáros Margaréta, a CBRE budapesti befektetési vezetője.

Bérlői szemmel nézve a piac továbbra is dinamikusan nőtt. A kereslet magas szintje nagyrészt az új ügyleteknek köszönhető; csak elenyésző számban számolhatunk be előbérleti szerződésekről és szerződésmegújításokról – tette hozzá Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis magyarországi irodájának ügyvezető igazgatója, majd így folytatta: „Az irodaátadások szintje az esztendő első felében ugyanolyan magas volt, mint az előző fél évben, és ez a tendencia jövőre várhatóan folytatódik.” A tervbe vett fejlesztések nagy száma a modern irodák iránti jelentős kereslettel magyarázható. A bérbe adott öszszes irodaterület az első hat hónapban elérte a 136 000 négyzetmétert.

A kihasználatlanság minden piacon emelkedett. A jelenlegi érték Budapest egészét tekintve 12,6 százalék, ez csak 0,2 százalékponttal haladja meg az elmúlt három év átlagát. A kínálat magas szintje ellenére csupán enyhén emelkedő kihasználatlanságot a negyedévben tapasztalt nagy kereslet magyarázza.

A következő negyedévekben az irodapiac előreláthatólag erős marad. A kínálatbővülés szintje az év második felében is magas lesz, a legtöbb épület átadása a harmadik negyedre tehető. A kínálatot több nagy ház is növeli, például a Cornerstone, amelyet az SBI R.E.D. fejleszt a Váci úton. Az alapkőletétel a napokban volt, a bérbeadási tárgyalások jól haladnak.

A keresletet erősnek várja minden szakértő, azonban a tavaly elért szintet várhatóan nem haladja meg a bruttó bérbeadás, hacsak a folyamatban lévő, nagy területekre szóló tárgyalások le nem zárulnak. A kihasználatlanság eltérően alakul Budapest irodapiacain – a belvárosban csökkenhet, míg a nem központi területeken az üresedés emelkedni fog. A bérleti díjak stabilak maradnak, egyedül a kiemelkedő lokációjú épületekben érhető el átlag feletti összeg.

„A befektetési piacon 2008 első felében tapasztalt visszaesés után – a folyamatban lévő tranzakciók magas szintje miatt – a harmadik és a negyedik negyedben a volumen fokozatos növekedését várjuk” – összegezte Mészáros Margaréta. Az első tulajdonosok kedvező kiszállási stratégiákat keresnek, és ez az elérhető kínálat további növekedését eredményezheti. A kedvezőtlen hitelfeltételek miatt várhatóan a jövőben is a saját tőkéből finanszírozó vásárlók dominálnak – tette hozzá.