Hullámvasúton az irodapiac

Jövőre még bizonyosan lefelé tart az irodapiaci hullámvasút, a remények szerint 2010-ben viszont megkezdődhet a felfelé menet – állítja napokban közzétett előrejelzésében a King Sturge (KS) nemzetközi ingatlanszakmai szolgáltató. A cég elemzői szerint Nyugat-Európában a gazdasági kilengések ellenére az elmúlt 30 évben folyamatos és kitartó irodapiaci konjunktúrának lehettünk tanúi, s ennek nyomán a mezőgazdaságban és a gyártó cégeknél elvesző állásokat éppen az irodai foglalkoztatásban lehetett pótolni. Úgy látják, mivel továbbra is nagy kereslet lesz a pénzügyi termékek és szolgáltatások iránt – még ha lassabb lesz is a növekedés ezen a téren –, ez a jövőben is erősíti a városi irodapiaci keresletet és általában a piaci növekedést.

A King Sturge 28 európai ország 45 városának irodapiacát elemezte, az összefoglalót a múlt héten megrendezett müncheni Expo Realon mutatták be. A vállalat külön kitért a bérlői magatartás változására, illetve a legfrissebb intézményi befektetési trendekre. Természetesen a King Sturge szakértői elismerik, hogy az elmúlt öt esztendőt figyelembe véve az idei a legrosszabb év az irodapiacon. Eleinte csupán a lanyha befektetések miatt lehetett ezt tapasztalni, később azonban kiderült, az új szerződéskötések is jóval elmaradnak a megelőző években rögzített mértéktől, a kínálat megugrott, ugyanakkor az első osztályú irodáknál a bérleti díj csak lassabban növekedett, de nem csökkent.

A piac mindig kitüntetett figyelemmel kíséri a befektetési hozamokat. Ezek a legtöbb európai városban átlagosan 90 bázisponttal emelkedtek. Nagy-Britanniában jóval több, 165 bázisponttal mértek magasabbat, mint a megelőző év azonos időszakában. A KS elemzői szerint nem lehet számítani a tempó lassulására, így Európában mindenhol további hozamemelkedés lesz.

A mostani, feszült időszakban érthető, ha a bérlők igyekeznek összehúzni magukat – állítja több más tanácsadó cég is. Így tehát nem várható keresletbővülés a bérlői oldalon, legfeljebb annyi, hogy még több lesz azon cégek száma, amelyek a telephelyeiket összevonják. A várható elbocsátások miatt megcsappanó létszámot ugyanakkor hatékonyabban – értsd: zsúfoltabban – akarják elhelyezni. A fejlesztőket az is sújtja, hogy már most is sokkal nehezebb hitelhez jutni, és persze jóval szigorúbbak a feltételek, s magasabb a kívánt saját tőke aránya is. A jelek szerint Nyugat-Európában a válságnak leginkább kitett London érezheti meg legerősebben a visszaesést, miközben a legtöbb úgynevezett másodlagos város kevesebb sebet kap. Térségünk – fogalmaz a King Sturge – jelenleg még tartja magát, mivel az általános irodapiaci kereslet továbbra sem csökken. A jövő azonban itt is lassabb fejlődést hoz, hiszen a válság itt is hat. Érdemes megemlíteni még, hogy Bukarest és Zágráb továbbra is kedvező időszakot él át, ezekben a városokban nem tapasztalható a szerződéskötések csökkenése.

Budapesten a jelek szerint nemhogy csökkenne, inkább nagyon is gyorsan növekszik a piacra kerülő irodakínálat. Több mint 200-300 ezer négyzetméter készül el az idén és jövőre. A hatalmas új kínálat várhatóan 20 százalék körülire repíti a kihasználatlansági mutatót a következő 10-14 hónapon belül – figyelmeztetett James Kinnell, a KS budapesti irodájának ügyvezető igazgatója. Ebben a helyzetben a tulajdonosok szerinte nem tehetnek mást, mint hogy csökkentik a bérleti díjakat.

„Az elmúlt egy-két évben erős bérlői piacról beszélhettünk, a szerződéskötések évi 200 ezer négyzetmétert tettek ki. 2008 első felében különböző külső okok miatt, de csökkent az új irodák iránti kereslet. Bizonytalan lett a finanszírozási háttér, nőttek a beruházási költségek, és a gazdasági helyzet sem javult olyan mértékben, hogy növelte volna az általános keresletet a különböző kereskedelmi ingatlanok iránt” – fejtette ki. „Jelenleg több projekt is a piacon van a Váci úton és Dél-Budán, amelyek majdnem 100 ezer négyzetméternyi új kínálatot hoznak, ezeket a házakat is meg kell tölteni, és ez nem lesz egyszerű feladat. Még nagyobb a gond az egyes agglomerációs kezdeményezésekkel, ott valószínűleg a projektek belső szerkezetének átgondolására lesz szükség” – vélte a vezető.

Miért ilyen sérülékeny az irodapiac? – tette fel a kérdést a KS. Az ingatlanpiacon mindig is igen erős a ciklikusság, mivel a kínálat hosszadalmas kialakulása közepette a piac nagyon érzékeny a kamatkörnyezet változásaira. Az irodai alpiac esetében ezt az érzékenységet még a gazdasági alapmutatók volatilitása is tetézi.

A pénzügyi és szolgáltatói szektorban koncentrálódó irodapiaci kereslet – ezen ágazatok növekvő mértékű globalizálódása miatt is – még erősebben kitett a hirtelen gazdasági mozgásoknak. A nagy nemzetközi pénzügyi központok főleg a globális működésre szakosodtak, s emiatt még inkább megérzik a nemzetközi hatásokat. Összességében ez a jelenség kedvezően hatott a bérlői keresletre a mostani cikluson belül, ám sokkal nagyobb volatilitással és meredekebb zuhanással jár együtt.