Térségen belül is súlyoznak

Legjobb esetben is csak félmilliárd euró lehet az idei befektetések értéke Magyarországon, és a visszaesés legfeljebb 2010-ben állhat meg, majd lassan bővülni kezd a piac – vetítette előre a várható fejleményeket minap adott helyzetértékelésében Furulyás Ferenc, a Jones Lang LaSalle (JLL) társigazgatója. A JLL most készítette el az idei első háromhavi európai befektetési összefoglalóját, s ebből egyértelműen kiderül, hogy Budapest szinte minden egyes részpiacon nagyobbat zuhant, mint térségbeli versenytársai, miközben a hozamok ugyanolyan vagy kicsit kisebb mértékben emelkedtek – vagyis olcsóbbak lettek az ingatlanok. A közelmúltban két tranzakció zárult le Budapesten: eladták a Bank Centert és a biatorbágyi Tulipan Parkot.

Az irodáknál 14,8, az üzlethelyiségeknél 8, a raktáraknál közel 6 százalékkal volt alacsonyabb a tőkeérték, mint 2007 azonos időszakának végén. Prágában az irodáknál –8, a raktáraknál –15 volt a mutató, de az üzleteknél egyszázalékos pluszt rögzítettek, Varsóban az irodáknál stagnálást, a raktáraknál 5,1 százalékos csökkenést, ám a boltoknál 14,8 százalékos emelkedést könyveltek el. Emögött csak részben kell a fejlesztések eltérő piacra kerülési ütemét keresni, arról is szó van, hogy a befektetők eddig is – és egyre inkább – a közvetlen térségünkön belül is különbséget tesznek. Azt látják, hogy Prágában és Varsóban például az irodai bérbeadásoknál jelentős növekedés tapasztalható, nálunk pedig 16 százalékos visszaesés. Ráadásul a budapesti piacra egyszerre rázúduló új kínálat csak növeli a kihasználatlanságot, és ez egyáltalán nem jó hír egy befektetőnek, hiszen a jól fizető bérlőkkel működő, telt irodaházakat szereti – érvelt a szakértő.

Mi várható tehát rövid és középtávon? Az, hogy a befektetők nem erőltetik a vásárlásokat, még lejjebb akarják nyomni az árakat, kivárják, amíg kényszereladásokra kerül sor. Furulyás Ferenc szerint az a legvalószínűbb, hogy a következő egy-másfél évben az ingatlanok értéke körülbelül 10–30 százalékkal tovább esik, a fordulópont valahol 2010 végén várható.

Közben világosabb lesz, milyen ütemben kerülhetnek a piacra az irodaházak, a bevásárlóközpontok és az ipari ingatlanok. Az ily módon valamelyest tisztábbá váló kép és a 2010–2011-re remélt lassú keresletnövekedés elég ösztönző lehet a befektetőknek az újabb tranzakciókhoz. A kiskereskedelmi részpiac már az idén is megelőzte az irodait, s más szakértőhöz hasonlóan a JLL vezetője is úgy látja, ez tartós helyzet lesz, így a jövőben még több pláza, kereskedelmi park vagy más kereskedelmi portfólió cserélhet gazdát. VG