Jönnek a kényszereladások

Jövő tavasszal várhatóan 2-3 ezerrel megnő a piacon lévő lakások száma a valószínűsíthető kényszerértékesítések miatt. A tömeges elbocsátások, illetve az erőn felüli hitelfelvétel 2009 első felében azt eredményezheti, hogy sokan kénytelenek lesznek váltani és sürgős bevételi forráshoz jutni. A jelzáloggal terhelt otthonok esetében a bankok ugyanakkor még nem számítanak arra, hogy tömegesen kellene piacra dobni a lakásokat. Ám ha ez mégis megtörténne, teljesen felborítaná az árarányokat.

A VGO által megkérdezett nagy közvetítő hálózatok többsége szerint az ingatlanok tulajdonosai a végsőkig kivárnak, és a lakást csak a legutolsó esetben vetik be, hogy enyhüljön a pénzhiányuk. Ugyanakkor a rohamosan romló gazdasági körülmények közepette nem lesz meglepő, ha főleg azok fogják árulni a lakásaikat, akik éppen elvesztették a munkahelyüket, vagy már nem tudják fizetni a hitelrészleteket, illetve a rezsiköltségeket, s ezek miatt kisebb lakásba költöznének vagy esetleg visszaköltöznének a szülőkhöz, rokonokhoz.

Bár a hazai lakosság nagyon fontos kérdésként kezeli az ingatlan megtartását, és az utolsó percig próbálja fizetni a hitelt, ennek ellenére mégis előfordulhat, hogy többeknek kényszerértékesítésre kell vállalkozniuk akár a lakás, akár más egyéb felvett hitelek visszafizetési problémái miatt. Véleményünk szerint a közeljövőben 2500-3000 ilyen ingatalan kerülhet a piacra – vélekedett Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője.

A szorult helyzetbe kerülteket nyilván többen kihasználják, máris érezhető, hogy ha egy adott szűkebb körzetben egyszerre sok lakás kerül a piacra, akkor megjelennek a spekulánsok. A hálózatoknak azzal is számolniuk kell, hogy a kényszerértékesítők nem feltétlenül fognak hozzájuk fordulni, hiszen a közvetítői díjat is szeretnék megspórolni.

„Ez az álláspont azért hibás, mert a nagy hálózatok profi közvetítőinek eleve sokkal nagyobb a rálátásuk a piacra, több a releváns információjuk és a szakmai tudásuk is. Bevonásukkal az eladók nem mennek bele az alkalmi vételre váró spekulánsok által teremtett kényszerhelyzetekbe” – fejtette ki Kühne Kata, a több mint 110 tagú Otthon Centrum franchise-igazgatója.

Megerősítette ezt Radics Edit, a 25 irodával működő CDC lánc társtulajdonos ügyvezetője is. Mint mondta: ma már sokkal többen félnek belemenni a bizonytalan ügyletekbe. Becslése szerint az első két-három hónap még nem lesz mérvadó, mert például az elbocsátottak egy része végkielégítést kap, s ameddig az tart, nem merül fel a lakás eladása. Inkább a második negyedév vége felé jöhet el az az idő, amikor tömeges kényszerértékesítésekre kerülhet sor.

A kényszerértékesítések növelik a kínálatot, s ezen keresztül árcsökkentő a hatásuk. Ez közvetve elsősorban a használt lakásokat érinti, de nem segít az új lakások eladásánál sem egy adott körzetben. A megkérdezett szakértők szerint már most is növekszik a készpénzes vásárlások száma, a hiteleket igyekeznek kiváltani vagy csökkenteni.

A CDC vezetője úgy látja: sok kisvállalkozó, aki annak idején vállalta a magas hitelt a jellemzően alacsony vagy közepes kategóriájú lakás megvásárlásánál, inkább kiizzadja a megemelkedett törlesztőrészletet, semmint hogy megváljon az ingatlantól. A pluszkínálat nyomán előálló árcsökkentő hatás inkább a panelekre lesz érvényes, ott ugyanis szinte mindig a vevőt segíti, hogy aránytalanul magas és szabályozhatatlan a rezsiköltség, ami az értékben is megnyilvánul.

A gazdasági válság ellenére nem csökken az érdeklődés a luxuslakások iránt. Szakértők szerint ennek az az oka, hogy sokan még mindig jobb hozamokkal kecsegtető befektetéseket keresnek, mint a kötvények vagy az állampapírok. Így aki nem aranyat vásárol, az lakást vagy házat vesz a jövőben, hiszen a most megtorpanó ingatlanpiaci árak a recesszió 2-3 éves időszaka után igencsak meglódulhatnak. Addig viszont szép nyereséggel kiadhatók ezek a lakások, hiszen a megszigorított feltételek miatt sokan nem jutnak majd hitelhez, így saját lakás helyett albérletbe kényszerülnek. Kucsma Viktória, a Pasarét Residence lakóparkot építtető cég egyik vezetője szerint az albérletek iránt megnövekvő kereslet árrobbanást hozhat a kiadó lakások piacán.

Érdemes végiggondolni, hogy mit is értünk kényszerértékesítés alatt. Piaci áron vagy piaci ár alatti eladásról beszélünk? – kérdezi Borics Zoltán, a Mareco Ingtalan Zrt. vezérigazgatója, majd megadja a választ: noha kényszerértékesítés lehet egy fölösleges ingatlanelem eladása vagy forrásteremtő gazdasági döntés eredménye is, mégis úgy tűnik, hogy a köznyelvben a kényszer a piaci ár alatti értékesítéssel fonódik össze.

Magyarországon általában a jelzálog-hitelező pénzintézetek jelentik a kényszerítő erőt, mert egyébként rendkívül puha a honi kényszerítő rendszerünk. Nemigen hallhatunk közös költség vagy közüzemi számlák, helyi adó, szja vagy illeték nemfizetése esetén történő kényszer-lakásértékesítésekről, árverésekről. Ezek száma eddig marginális volt, mert vagy került valahogy pénz a rendszerbe, vagy született valamilyen megállapodás, vagy a jogi csűrcsavarok miatt érvényesíthetetlenné vált a követelés.

Így jelenleg még mindenki csak a jelzáloghitelekért aggódik. A közel 4,3 milliós magyarországi lakásállománynak azonban mindössze 30%-át terheli jelzálog (idetartoznak az építés alatt lévő lakások is), ami közel 1,3 millió ingatlant jelent. Ezért önmagában nem kellene aggódni, de a mai piaci körülmények között plusz 1-2% nem fizető adós is már újabb 13–26 000 lakást kényszerítene a piacra. Ilyen mennyiséget azonban nem szív fel az évek óta lassuló ingatlanpiac – vetíti előre a Marceo vezetője.

Érdekes módon azonban azt is mondhatnánk, hogy míg eladatlanul ott állnak a hirdetési portálokon és az ügynökségek megbízásállományában, addig nincs is nagy baj. A baj akkor kezdődik, ha nyomott áron elkelnek. Ez már megváltoztatná a többi jelzáloghitel fedezeti értékszámítását is, amitől negatív spirál indulna be. Aki már látott ilyet, az fél is ettől, aki még nem, az nem fél semmitől.

A lakásállomány 70%-ára, azaz 3 millió ingatlanra azonban nincs jelzálogjog bejegyezve, ám a szigorodó gazdasági körülmények között ebből a csoportból is jó néhány lakás piacra kerülhet. Bár a családi költségvetésekben bekövetkező negatív változásokra van többféle gyógymód is, ezek közül egyik sem örömteli.

Először vissza kellene fogni a fogyasztást, ám ennek még nem látjuk a jeleit, sőt. Ennek az lehet az oka, hogy először puha hiteleket vesznek fel az emberek, nem fizetik a közös költséget, a villany- és gázszámlát, a gépkocsi- és egyéb áruhiteleket. Azután eladnák a nyaralójukat, ha tudnák (Európában az első helyen vagyunk az egy családra jutó nyaralóellátottságban), de nem tudják. Ezért eladják a kocsit vagy más értékesebb vagyontárgyukat. Utána még két irány van, vagy jelzáloghitelt vesznek fel a tehermentes ingatlanukra, vagy egy kategóriával alacsonyabb kategóriájú lakásba költöznek.

Sajnos tipikus, hogy a legjobb megoldást, a kisebb és olcsóbban fenntartható lakásba költözést csak a legvégső esetben választják a magyarok. Pedig ez lenne a legcélszerűbb. De a presztízsveszteséget, amíg teheti, mindenki megpróbálja elkerülni. Az ingatlantulajdonosok tapasztalatlansága olyan fokú rugalmatlanságot hoz az ingatlanpiacra, amelynek még komoly következményei lesznek.

Egy azonban biztos: ahhoz, hogy a bármilyen okkal indokolt kényszereladás létre is jöjjön, a lakások marketingjére van szükség. Tájékoztatni kell a potenciális vásárlókat, hogy most ár alatt megvásárolható a lakás. Hirdetni, akciózni kell, egyre lejjebb és lejjebb engedni az árat.

A Mareco Ingatlan Zrt. novemberben és decemberben is végzett aktivitáselemzést a budapesti ingatlanpiacon, amelyben azt vizsgálta, hogy az egyes részpiacok szereplői mennyire motiváltak, mennyire akarnak eladni. Az alábbiakban ebből közlünk néhány részletet.

Mit mutatnak a számok? Az új építésű lakások beruházói sokkal motiváltabbak, mint a magántulajdonosok, sőt, bizonyos szempontból inkább az a meglepő, hogy nem akciózik mindenki. Hiszen valójában nekik muszáj eladni, míg a magántulajdonosok legfeljebb továbbra is ott laknak az adott ingatlanban. Valójában azonban az új építésű lakások beruházóinak nagyobb része még nem hirdet publikus akciókat, inkább a konkrét tárgyalások alatt akar valamilyen személyre szabott kedvezményt adni, vagy egyszerűen kivár.

A maximum 10 éves, újszerű lakások tulajdonosai külön csoportot képviselnek a piacon, mivel általában felkészültebbek ingatlanügyekben. Ők már tudják, hogy ha el akarnak adni, akkor valamit csinálni is kell. A magántulajdonosok között piaci aktivitásuk kiemelkedő. Az elmúlt egy hónapban a legnagyobb változás a használtlakás-piacon volt. Majdnem megduplázódott az árcsökkentő tulajdonosok aránya, jelenleg a piac 9%-a már elkezdett leértékelni az eladás érdekében.

A családiház-tulajdonosok csak most ébredeznek, de már késő, a családi házak piaca beállt. Sokkal komolyabb leértékelésre lenne szükség ahhoz, hogy utolérjék a régóta visszahúzódó keresletet. A telektulajdonosok nem aktívak, a kényszereladásokon kívül nekik nincs miért aggódniuk. Amíg nincs komoly telekadó, és karbantartási előírások sincsenek, addig a telek elvan. Sőt, mivel a föld termelőerő, képes új értéket létrehozni, azaz nőnek rajta a növények, ez pedig értékesebbé teszi. Tehát a telektulajdonosok nem nagyon kapkodnak. A telek nem amortizálódik, műszakilag, funkcionálisan és esztétikailag nem avul el. Igaz, bérletidíj-bevételre sem igen lehet szert tenni, mint egy üresen álló lakás esetében, ettől függetlenül jelenleg mégis a telektulajdonosoknak fő a legkevésbé a fejük.

Az iroda- és üzlettulajdonosok (nem irodaházak, nem üzletházak) motiválatlansága viszont már meglepő letargiát mutat. Nekik sokal-sokkal aktívabbnak kellene lenniük, ha el akarnak adni, és pénzhez akarnak jutni.

Más láncok szintén igyekeznek vonzó belépési feltételeket teremteni. Várható, hogy a magyarországi ingatlanközvetítő hálózatok a jövőben növelni tudják súlyukat a teljes értékesítésen belül, a tisztulás azonban ebben az ágazatban is folytatódik.

Más láncok szintén igyekeznek vonzó belépési feltételeket teremteni. Várható, hogy a magyarországi ingatlanközvetítő hálózatok a jövőben növelni tudják súlyukat a teljes értékesítésen belül, a tisztulás azonban ebben az ágazatban is folytatódik.-->