Megugrik az üresedési mutató

Biztosra vehető, hogy a következő két-három évben nem nő olyan ütemben a budapesti irodaállomány, mint akárcsak egy évvel ezelőtt is tervezték. A jóslatok eltérők az emelkedés ütemének visszafogásáról, sokan pedig azt hangoztatják, hogy az átmenetileg magasra felkúszó kihasználatlanság tovább javítja a bérlők alkupozícióját.

A Cushman & Wakefield (C&W) szerint az új fejlesztések a következő két évben várhatóan 580 ezer négyzetméterre csökkennek a korábban tervezett 830 ezer négyzetméterrel szemben. Jövőre várható a tervezett irodafejlesztések legjelentősebb, 32 százalékos visszaesése, ennek ellenére az elkövetkező 12 hónapban 276 ezer négyzetméter új irodaterületet adnak át.

A budapesti alpiacokon nagyon változó az irodafejlesztési körkép. Az új fejlesztések visszaesése Dél-Pesten és a Váci úton lesz a legjelentősebb. Dél-Pesten 35, míg az utóbbinál 29 százalékos visszaeséssel lehet számolni a korábbi adatokhoz viszonyítva, ennek ellenére mindkét alpiacon jelentős fejlesztések várhatók.

Budapest központi üzleti negyedét, valamint Bel-Budát érinti legkevésbé a hitelpiaci válság, mivel mindkét alpiacon az új fejlesztések tekintetében kevesebb mint 8 százalékos visszaesést prognosztizálnak a hitelpiaci válság előtti előrejelzésekhez hasonlítva. A belga Codic cég ügyvezetője, Gabriel Uzgen lapunknak azt mondta: még mindig van bizalmuk a magyar piacban, ezért indítják el most, a válság közepette is a Váci úti fejlesztést, és előkészítés alatt áll a Margit körúti beruházás, ám ott még nem döntötték el, hogy kisebb irodaházat vagy hotelt építsenek. A cégvezető alátámasztotta a C&W meglátásait, miszerint az ingatlanpiac nagyobb része pozitívnak ítéli, hogy sok fejlesztő visszafogja a beruházásokat, mert már érzi, hogy csökken a bérlői kereslet.

A fejlesztők szerint az elhalasztott projektek 85 százalékánál a finanszírozás hiánya jelenti a legfőbb problémát, míg 15 százaléknál az általános piaci bizonytalanság és az előbérleti szerződések hiánya okoz nehézséget. Talán meglepő, de az európai gazdaság lassulása nagyobb hatással lesz a budapesti irodabérleti tranzakciókra, mint a magyar gazdaság lassulása. A kedvező bérleti díjak miatt Budapest (pl. Varsóhoz viszonyítva) továbbra is vonzó üzleti célpont lesz, és ennek köszönhetően a helyi irodapiac jól vészeli át a közelgő vihart – véli Charles Taylor, a C&W ügyvezetője.

Amit elkezdtek tavaly és az idén, azt többnyire be is fejezik – értékelte a helyzetet lapunknak Thierry Delvaux, a Jones Lang LaSalle (JLL) budapesti irodájának ügyvezetője. Tapasztalatai szerint a bankok elég sok esetben újratárgyalják a finanszírozást, és nem feltétlenül magasabb sajáttőke-arányt kérnek, hanem több biztosítékot. Például eleve kikötnek valamilyen minimális bérbeadottsági szintet a hitel folyósításának kezdetéhez.

A JLL vezetője szerint egyáltalán nem lesz meglepő, ha a kihasználatlanság visszatér az ezredfordulón mért 20-23 százalékra. A gyártó cégek bizonyosan csökkentett területen lesznek jelen, a szolgáltatók nagyjából szinten maradnak, míg érdekes módon az állami szerveknél lehetnek mozgások, feltéve, ha tényleg komolyan gondolják a reformokat.

A túlkínálat miatt a bérleti díjak várhatóan csökkennek és stagnálnak, vagy mérséklődnek az építési költségek, miközben a telekárak esnek, viszont a finanszírozás megdrágul a fejlesztőknek.

Amennyiben az összes projekt a tervezett időben készül el, akkor 2008-hoz képest 17 százalékos növekedés várható a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma által nyilvántartott irodaterület-állományban a jövő évben. A nagy mennyiségű új terület miatt ráadásul a bérleti díjak emelkedése sem várható, és az egyes irodaépületek bérbeadása is elhúzódik – állapította meg Hamish Williams, a Colliers International budapesti irodadivíziójának igazgatója.

A finanszírozást illetően a budapesti ingatlanpiacnak vissza kell térnie az alapokhoz: a minőséghez és az elhelyezkedés jelentőségéhez. Még ha magas is az üresedési ráta, a jó minőségű és a jó helyen lévő irodaházak biztosan bérbe adhatók, a Colliers International szerint azonban minden más épülettel kapcsolatban nehézségekkel szembesülnek majd.

Thierry Delvaux: Sokan bánják, de szerintem nem baj, hogy lelassul a bővülés, a piac végre helyrerázódhat, s ez így természetes

Hamish Williams: Eredetileg legkevesebb 18 százalékos üresedési rátát vártak a 2009-es év végére, de a jövő évi gazdasági kilátások fényében ekkora mennyiségű új terület hatására akár 25 százalék fölé is emelkedhet az üresedés

Thierry Delvaux: Sokan bánják, de szerintem nem baj, hogy lelassul a bővülés, a piac végre helyrerázódhat, s ez így természetes

Hamish Williams: Eredetileg legkevesebb 18 százalékos üresedési rátát vártak a 2009-es év végére, de a jövő évi gazdasági kilátások fényében ekkora mennyiségű új terület hatására akár 25 százalék fölé is emelkedhet az üresedés-->